看房的過程中當您對某間房子心動時，房仲可能會建議您下「斡旋」表示誠意並試探屋主底價，因此向房仲提出心中期望的價格，請房仲幫忙跟屋主談，一般屋主在出售房屋時都會有開價與底價，如果您出的價格低於屋主價格太多，房仲知道這完全沒機會成交 ，他還會收下斡旋金去幫您談嗎？
有些房仲可能會跟您說：這金額有人出過沒有機會成交會建議您到達什麼金額再跟您收斡旋不浪費彼此時間、通常房仲會很了解屋主對金額上的想法，但購屋的人都希望按照著自己心中的價格付斡旋請您去爭取。
什麼是斡旋金？買房必懂的第一步！
斡旋金，又稱議價保證金，是買房交易中非常重要的一環，當買方看中喜歡的房子時，仲介通常會建議支付斡旋金，藉此表達購買的誠意，同時促進買.賣雙方談價。斡旋金在房仲協助下，能幫助買.賣雙方針對價格和條件進一步協商，而當賣方接受出價並簽訂合約後，斡旋金會轉為訂金，成為買賣價金的一部分，斡旋金的存在不僅展現了買方的意願，也在某種程度上保障了交易的順利進行，甚至是避免交易糾紛的關鍵，因此對於買房者來說，斡旋金是誠意的象徵，更是交易中不可或缺的一部分。
下斡旋是什麼意思？為什麼買房需要斡旋？
斡旋的用意在於買方看中房子後，明確表達購屋的意願，這是看屋過程中的最後一步，也是買房行動的起點。斡旋金作為一種契約保證，通常以現金或支票的形式支付，代表著買方對交易的承諾。仲介會帶著斡旋金與屋主洽談價格與條件，協助買.賣雙方達成共識，因此斡旋金不僅是誠意的保證，更是促成交易的重要工具。
如何避免斡旋金陷阱？買房人必知的關鍵風險
斡旋金在買房交易中扮演重要角色，但也有許多常見的陷阱需要留意，避免因不了解而陷入被動，有些房仲可能以「不簽斡旋改用要約書會讓屋主覺得你不誠意」為由試探您的購買意願甚至誘導簽約，其實這是測試或推銷手法之一，並非交易必要條件，若有人聲稱「斡旋金不是正式合約，簽名沒關係」，這種說法需特別警惕，因為可能在後續會用違約金條款威脅你付款。
還有一種情況是當你打算取消斡旋時，房仲立刻告知「屋主同意成交」，這樣的巧合往往帶有詐騙可能，背後的目的是保住您的斡旋金。另一常見話術是「有十幾組客人在看房，晚一天下斡旋就可能被賣掉」，實際上這種說法可能只是營造搶購假象，讓你急於下斡旋，更有房仲會說「喜歡就付個斡旋，或加點錢就能談成」，這種情況多是誘導買方覺得還有議價空間，但實際上是希望您貼近賣方底價。
了解這些斡旋金陷阱，保持理性思考，謹慎應對交易過程中的話術與壓力，才能有效保護自己的權益，斡旋金應該是促進交易的工具，而不是讓買方陷入不必要糾紛的手段。
斡旋金額怎麼訂？金額大小的影響分析建議
買房過程中，斡旋金的設定是一個不可忽視的環節，設定合理的斡旋金額，不僅能展現誠意，更能避免不必要的風險和損失，我來分享如何根據房屋價格與市場情況，合理設定斡旋金額，並透過真實案例幫助您了解金額大小的影響。
👉 >>一般來說，斡旋金通常落在房屋總價的 2% 或是 10萬元內，但這並非固定規範，各家房仲業者可能會有不同的建議金額
真實案例：斡旋金額大小的影響
您敢相信嗎？買房斡旋金付10萬，屋主卻輕鬆多賺120萬！
小李看中了一間2680萬元的房子，經過談判後，房仲幫他成功以2450萬元成交，並支付了10萬元斡旋金，屋主同意後，這筆斡旋金轉為訂金，並約定兩天後簽約。
然而，當天晚上另一位仲介告訴屋主：「我有個買家出價2580萬元，只需賠他10萬元就能多賺120萬元！」屋主經不起誘惑，選擇違約，將房子賣給出價更高的買家。最終，小李雖然拿回了斡旋金及屋主賠償的10萬元違約金，但心儀的房子卻因此泡湯。
如何避免類似風險？
以下三個建議能幫助您降低違約風險：
- 使用商業擔保本票
將交易金額作擔保，以便在違約時減少損失。 - 選擇誠信房仲
選擇專業且誠信的仲介，確保信息透明，避免因信息不對等而產生的風險。
詳細審閱合約
在簽約前逐一確認合約條款，包括違約金額度與其他保護條款。
一定要下斡旋才能議價嗎？斡旋與要約書真相大揭密！
支付斡旋金 vs 使用要約書
1. 支付斡旋金進行議價
支付斡旋金是購屋者在議價過程中向屋主展現誠意的方式，當屋主同意後，這筆斡旋金會轉為訂金，若交易未完成，仲介需依約定期限退還斡旋金。
2. 使用要約書進行議價
要約書是另一種議價方式，購屋者不需支付斡旋金，而是透過書面記載購房意願，委託房仲向屋主磋商條件。根據行政院消費者保護會的定義：當屋主同意要約書的內容後，交易即具法律效力。
要約書與斡旋金的優劣比較
(1) 是否需要現金：
- 斡旋金： 需要事先支付金額。
- 要約書： 無需支付現金，較適合資金周轉困難者。
(2) 法律效益：
兩者皆具法律效益。一旦屋主接受條件，交易即生效。若買家毀約，不僅需賠償違約金（斡旋金：依協議賠償；要約書：違約金為出價的3%），甚至損失可能超出斡旋金。
(3) 屋主態度與條件談判：
使用斡旋金能展現誠意，對於較重視誠意金的屋主可能更具吸引力；而要約書則適合與條件較彈性的屋主協商。
注意事項：保障自身權益
- 確認交易條件與房產資料
- 在簽訂斡旋或要約書之前，務必檢查房屋產權、標的物現況說明書、買賣條件（如自宅優惠稅率或重購退稅條件）及付款方式等。
- 處理斡旋金的相關規定
- 如使用斡旋金支付台支或個人支票，抬頭需以屋主為指定人，並註明「禁止背書轉讓」。
- 如斡旋期限過短，買賣雙方可協商延期，並簽訂確認書。
- 斡旋未達成時，仲介須在約定期間內無息退還斡旋金，且不得以任何名義扣除「手續費」或「車馬費」。
- 履約階段的保障措施
- 若斡旋或要約階段完成，進入買賣契約簽訂後，任一方違約或反悔，守約方可依契約規定催告，若仍不履行，則可解除契約並請求賠償。
斡旋金能退嗎？什麼情況下可以要求退還？
在不動產交易中，「斡旋金」與「定金」的性質有明顯區別，對於買方而言，了解何時可以要求退還斡旋金至關重要，以下將針對斡旋金的退還條件和常見法律陷阱進行詳述。
斡旋金是買方為了表達購屋意願而支付給房仲的一筆金額，通常在議價過程中使用如果議價成功，斡旋金會轉為定金，而若議價失敗，則應全額退還給買方
何時可以要求退還斡旋金？
以下情況下，買方可以無條件要求退還斡旋金：
- 斡旋期間截止且未成功議價：如果房仲在約定的斡旋期間內（通常為3-10天）未能與賣方達成協議，則必須全額退還斡旋金。
- 買方在賣方同意前撤回斡旋：只要賣方尚未同意出價，買方隨時可以撤回斡旋並要求退還斡旋金。
常見法律陷阱
在進行不動產交易時，買方需特別注意以下幾個法律陷阱，以免造成不必要的損失：
- 服務費扣除問題：房仲不得以任何理由從斡旋金中扣除服務費或其他費用。若房仲要求扣除，建議在斡旋單上明確寫明「議價失敗後必須全額退還」的條款。
- 定金與訂金的混淆：雖然網傳「訂金可退、定金不可退」，但在台灣法律上並無此區別。實際上，所有的預付款項都應根據契約約定來處理，而非僅依用詞來判定。
- 審閱期放棄的影響：根據消費者保護法，房屋買賣要約書必須有至少三天的審閱期。若房仲未提供充足的時間讓買方審閱條款，則可能導致要約書無效。
如何防止不肖房仲侵吞斡旋金？
為了避免不肖房仲在撤回斡旋時謊稱賣方已經接受出價而侵吞斡旋金，買方可以採取以下措施：
- 選擇合法經營的房仲：確保所選擇的房仲擁有合法營業執照。
- 保持書面紀錄：在撤回斡旋前，以訊息等方式確認目前議價狀況，並保留相關記錄。
- 明確約定通知義務：在斡旋單上註明如賣方同意出價，房仲必須於一定期限內通知買方。
成功斡旋的秘訣！提升談判力的實用技巧
買房下斡旋的注意事項：避開交易中的盲點
購屋是一件重大的決定，而「斡旋金」則是買房過程中常見的重要環節。但許多人對下斡旋的流程與注意事項了解不深，容易陷入交易盲點，甚至影響最終交易的順利進行。作為一位站在消費者立場的不動產經紀人，本文將為您整理 下斡旋的核心注意事項與常見問題，幫助您避開交易中的風險。
什麼是斡旋金？它的作用是什麼？
斡旋金是一筆由買方支付，交由房仲代為保管的金額，目的是表達購買誠意並用作與屋主議價的籌碼。一旦賣方同意價格，斡旋金會轉為定金。
斡旋金的法律保障：
- 對買方的保障： 屋主在收取斡旋金後若反悔，需要加倍返還斡旋金。
- 對賣方的保障： 買方在議價成功後若反悔，屋主可沒收斡旋金作為賠償。
買房下斡旋的3大技巧：避開房仲陷阱
- 買方堅持與屋主見面談
若仲介表示屋主認為價差過大，建議直接要求與屋主面對面議價，避免僅憑房仲的口頭回覆而改簽、加價，否則可能成為房仲抬價的工具。 - 設定明確的出價上限
在議價過程中，買方務必堅守心理價位，避免因房仲的游說而無止境加價。這樣不僅能有效控管購房預算，也能防止被房仲利用抬高成交價格以增加服務費。 - 以實際支付金額進行出價
明確告知房仲您的總預算包含服務費，例如「實際預算為2000萬元，服務費已含在內」。這樣可讓房仲幫您與屋主談判時更具效率，也避免最終超出預算。
常見斡旋金陷阱與應對方式
- 斡旋金是否可以退還？
斡旋金在以下情況下可以退還：- 議價失敗：房仲在約定的期限內未完成議價。
- 買方撤回斡旋：在屋主尚未同意出價前，買方可撤回斡旋金。
注意： 如果議價成功，斡旋金將轉為定金，此時買方反悔則無法退還。
- 房仲謊報出價，抬高價格
為避免遭受「假議價」影響，建議買方：- 確認是否有其他買方出價的證據。
- 在斡旋單上明確註記「議價期間內，房仲需提供賣方簽署的斡旋確認書」。
- 貸款成數不足，導致違約
若擔心貸款成數不足，建議在斡旋書或要約書中加入但書條款，例如：「如貸款成數不足8成，買賣合約自動失效」，但需事先與屋主協商，避免因附加條款影響交易意願。
如何評估斡旋金額？
下斡旋前，建議先參考周邊社區的實價登錄，了解近期成交行情，避免出現過高或過低的出價。
一般來說，斡旋金約為總價的2%-5%，也常見5-50萬元的固定金額。
常見問題：
- 買房一定要下斡旋金嗎？
法規並未強制規定下斡旋金，但支付斡旋金能讓屋主感受到購買誠意，並能為買方提供法律保障。 - 單數斡旋與複數斡旋的差別？
- 單數斡旋： 仲介停止帶看，只與您進行議價。
- 複數斡旋： 仲介同時接受其他買方出價，最終以最高價進行議價。
建議與房仲確認使用的斡旋模式，避免陷入「假議價」。
下斡旋時應注意的3個關鍵點
- 貸款成數評估
買方在下斡旋前，應先與銀行確認自己的信用狀況及貸款成數，避免出現簽約後才發現貸款不足的情況。 - 合約條款解讀
簽署斡旋書或要約書時，應逐項確認條款內容，尤其是有關退還斡旋金、賠償責任等部分，必要時可要求房仲詳細解說。 - 房屋現況確認
確認不動產說明書是否完整列明房屋狀況（如滲水、壁癌、凶宅等），避免日後產生糾紛。
結語：找對的不動產經紀人是成功交易的關鍵
斡旋金是買房交易中的重要環節，正確使用與了解其法律效益，能有效避免陷阱並保障自身權益，作為一位站在消費者立場的不動產經紀人，我致力於幫助您避開交易盲點，實現安心購屋。如果您對買房流程有更多疑問，歡迎留言或聯繫我，一起讓購屋之路更順利！
