買房前先了解銀行鑑價是關鍵！房貸成數不足？

頭期款的真相：你準備的錢，遠不只是房價的 2 到 3 成

許多人誤以為「頭期款」就是買房要準備的全部現金，但這只對了一半。房地產的專業用語中，用於支付房價的現金稱為「自備款」。然而，您實際需要動用的購屋總現金，是「自備款」加上一連串不可避免的稅費與規費。忽略後者，正是多數首購族預算失控的根源。

購屋前期費用清單：自備款之外的六大現金支出

這些費用必須用現金支付，且多數無法貸款，必須額外準備：

契稅 (Deed Tax)：依政府核定的房屋評定現值（通常遠低於市價）課徵 6%。
印花稅 (Stamp Duty)：依土地及建物申報移轉現值總額的 0.1% 計算。
專業服務費：
- 代書費 (Scrivener Fee)：處理產權移轉、登記、報稅等流程，標準案件約 20,000 元左右。
- 仲介服務費 (Agent Fee)：買方通常需支付成交總價最高 2%。
履約保證費用 (Escrow Fee)：為保障交易安全，通常為成交總價的 0.06%，由買賣雙方各負擔一半。
其他規費：包含向地政事務所繳納的登記規費及書狀費。

實戰試算：1,200 萬房子的近 30 萬「隱形開銷」

以一間成交價 1,200 萬元的房子（假設貸款八成，自備款 240 萬）為例，您必須額外準備的現金如下：

費用項目	預估金額	備註
仲介服務費	240,000 元	以買方支付 2% 計算
契稅 (6%)	19,800 元	房屋現值：33萬
代書費	20,000 元	標準案件行情
履約保證費	3,600 元	買方負擔 0.03%
印花稅	3,600 元
其他規費	約 3,700 元	登記費及書狀費
總計 (額外現金)	約 272,700 元	此為自備款之外的現金支出

匯出到試算表

總結：除了 240 萬的自備款，您還需準備近 30 萬元的額外現金。務必將此隱藏成本計入購屋預算，以確保現金流安全。

貸款成數迷思：銀行只看「鑑價」不認「成交價」？

這是首購族最容易踩到的財務陷阱！銀行核貸的基礎，並非您的買賣成交價，而是取**「買賣成交價」與「銀行鑑價價格」兩者中的較低者來計算。銀行為了風險控管，只願意根據資產可被核實的保守價值放款，鑑價往往比市場成交價保守。

案例拆解：為何 1,200 萬的房子，自備款會暴增 160 萬？

您的期待：成交價 1,200 萬，最高可貸 8 成 → 貸款 960 萬，自備款 240 萬。
銀行的現實：銀行鑑價後，評估只值 1,000 萬元。
實際結果：貸款金額是 1,000 萬的 8 成 → 800 萬元。
現金缺口：您的自備款需要從 240 萬暴增到 400 萬！

銀行核貸的七大關鍵考量

銀行的評估標準極為複雜，不僅限於房屋本身，還包括您的個人條件：

借款人條件：收入穩定性、個人信用狀況（信用評分為關鍵）。
銀行關係：是否為薪轉戶、財富管理客戶等貢獻度。
房屋實體條件：屋齡、結構、所在地區段（精華地段易獲高成數）。
房屋面積規格：權狀 15 坪以下小套房通常成數較低（約 5~6 成）。
周邊環境因素：房屋周邊是否存在嫌惡設施。
法規政策變動：政府的信用管制措施。

信用評分：你不只是借錢，更是在談判

您的信用評分不只是一張決定「能不能貸款」的門票，它更是您與銀行談判利率和條件時最重要的籌碼。一個優秀的信用分數，能為您省下數十萬的利息。

銀行眼中的信用等級標準

信用等級	評分範圍	貸款條件
優良信用	800 分以上	低風險客戶，有資格獲得最優惠利率
良好信用	740-799 分	信用記錄良好，可獲不錯條件
普通信用	670-739 分	中等風險，可能面臨較高利率
不良信用	669 分以下	高風險，可能被拒貸或條件極差

專家建議：申請房貸前必做的三大信用提升行動

準時還款：這是最重要的原則，務必準時繳納信用卡帳單及其他貸款。
降低信用卡使用率：將已用額度維持在總額度的 50% 以下。
建立良好工作歷史：穩定且長期的工作記錄，是財務穩定的最佳證明。

房貸「寬限期」的甜蜜陷阱：先甘後苦的財務雙面刃

房貸寬限期是指在貸款初期，您只需繳納利息，不必償還本金。這對初期資金緊繃的首購族極具吸引力，讓您有充裕現金運用於裝潢或家電採購。

優點：大幅降低初期的月付金，釋放現金流。
缺點：寬限期結束後，月付金會大幅飆升（本金在更短年限內攤還），且總支付利息更高。

情境試算：貸款 1,000 萬，利率 2.06%，年限 30 年。

還款方式	寬限期內月付金	寬限期後月付金	總利息 (約)
無寬限期	37,263 元	37,263 元	341 萬元
使用 3 年寬限期	17,167 元	40,265 元	366 萬元

核心警示：寬限期雖然是個好工具，但您必須有能力應對寬限期結束後月付金暴增的壓力。

裝潢預算的藝術：結構性支出才是花錢的大頭

交屋後的裝潢費用是另一筆龐大開銷。許多人以為裝潢是買傢俱，但真正的預算大頭，其實是看不見的基礎工程。

裝潢總預算結構化分配：硬體佔比 60% 模型

建議將總預算分為四大類，讓您有效控制開銷：

硬體裝修 (60%)：包含室內設計、裝潢工程、水電、油漆、泥作等。
家電設備 (15%)：包含電視、冰箱、廚房家電等。
傢俱 (15%)：包含沙發、床架、餐桌椅等。
傢飾 (10%)：包含植栽、小家電、窗簾等。

老屋 vs. 新成屋：每坪預算天差地遠的關鍵成本

房屋屋況直接影響裝潢費用，老屋的預算會因基礎工程需求大幅提高：

房屋類型	建議裝潢預算 (每坪)	關鍵成本因素
新成屋	4 萬至 7 萬元	費用較低，因水電管線皆為新品，多用於風格設計。
老屋翻新	6 萬至 11 萬元	費用較高，預算須優先投入水電管線重配、防水工程等「隱藏工程」。

預算控制的黃金法則：裝修項目取捨與替代方案

當預算有限時，必須學會對裝修項目進行取捨。

項目類別	建議做法	說明與細節
高優先級 (不可省)	投資基礎安全與耐久性：水電管線重配、防水工程、環保塗料。	這些攸關居住安全與長期品質，不能犧牲。
中優先級 (可替換)	改變材質、使用替代方案：以人造石材取代天然石材、用系統櫃取代木作櫃。	這是降低高價建材預算的重要方法。
低優先級 (不必要)	減少或取消裝飾性設計：複雜造型天花板、大面積裝飾背景牆。	可將天花板改為最基本的平釘，或乾脆不做，改為工業風。