一、別讓「價格認知落差」成為你買房的絆腳石
在房地產市場打滾多年，我見過無數買方在簽約那一刻興奮不已，卻在兩週後因為銀行的貸款通知書而愁雲慘霧。原因只有一個：你以為房子值 1,500 萬，但在銀行眼中，它只值 1,200 萬。
這中間 300 萬的落差，就是所謂的「鑑價缺口」，這筆錢銀行不會借你，你必須拿出真金白銀來補足。如果補不出來？很遺憾，你面臨的是違約與沒收訂金。
對於購屋族來說，「房屋鑑價」不只是一個名詞，它是決定你能否順利交屋、以及未來二三十年財務壓力的關鍵。
這篇文章將帶您深入銀行內部的運作邏輯。我們不談艱澀的法規，而是用最直白的邏輯告訴您：
條件怎麼談？ 如何透過合法合規的技巧，讓銀行給出更好的價格與成數？
鑑價是什麼？ 為什麼銀行估的跟實價登錄不一樣？
流程怎麼跑？ 從申請到核貸，銀行到底在做什麼？
二、房屋鑑價是什麼？為什麼跟我想的不一樣？
2.1 定義：銀行眼中的「安全氣囊」
所謂的「銀行鑑價（Bank Valuation）」，簡單來說，就是銀行為了評估這筆放款風險，針對抵押品（你的房子）進行的價值認定。
銀行是營利機構，不是慈善事業。他們在乎的不是你這間房子裝潢多美、視野多好，而是「萬一你還不出錢，這間房子拿去法拍，能快速回收多少錢？」
因此，銀行鑑價通常具備「保守」與「滯後」兩個特性。在房價急漲期，鑑價往往跟不上成交價；但在房價下跌期，鑑價修正的速度卻非常快。
2.2 三種價格大比拼：別再搞混了！
買房新手常混淆三種價格，我們用一張表來釐清：
| 價格類型 | 定義與用途 | 誰決定的？ | 數值高低通常 |
| 市價 / 成交價 | 買賣雙方簽約的實際金額。 | 市場供需、買賣雙方議價 | 最高 (通常) |
| 銀行鑑價 | 銀行核定貸款金額的基準。 | 銀行鑑價人員、鑑價報告 | 居中 (約市價的 90%~100%) |
| 公告現值 / 評定現值 | 繳稅（房屋稅、地價稅）用的基準。 | 政府機關 | 最低 (約市價的 20%~40%) |
💡專家筆記:當我們說「房貸 8 成」時，分母是「銀行鑑價」，而不是你的成交價。這就是為什麼你要懂鑑價！
3. 揭密黑盒子：銀行鑑價流程 5 步驟
許多人以為鑑價就是行員在電腦前按一按就好，其實這是一個嚴謹的 SOP（標準作業程序）。了解流程，你才知道在哪個環節可以「施力」。
Step 1：案件申請與初步詢價
- 做什麼： 買方提供地址，銀行行員透過內部系統或實價登錄進行「初估」。
- 關鍵點： 這階段通常還沒正式送件，是你「比價」的黃金時期。建議同時找 3 間銀行詢問口頭價格。
Step 2：正式送件與徵信
- 做什麼： 填寫申請書，銀行調閱你的聯徵紀錄（信用分數）。
- 關鍵點： 聯徵次數有限制，切勿在短時間內正式送件超過 3 家銀行，否則分數會大扣分。
Step 3：鑑價人員實地勘查
- 做什麼： 銀行指派鑑價人員（或是委託外部估價師）親自到房子現場拍照、丈量。
- 他們看什麼：
- 屋況（有無漏水、壁癌）。
- 周邊環境（有無嫌惡設施，如加油站、宮廟）。
- 格局（有無違法改建、動線是否合理）。
- 關鍵點： 這是鑑價高低的決勝點。如果屋況良好，務必讓鑑價人員知道優點。
Step 4：製作鑑價報告與審核
- 做什麼： 鑑價人員綜合實價登錄、周邊行情與現場勘查結果，撰寫報告並建議一個價格。
- 關鍵點： 這份報告會送交銀行內部的審查部門（授信主管）核定。
Step 5：最終核貸
- 做什麼： 銀行根據鑑價結果，再考量借款人的財力，決定最終的「成數」與「利率」。
4. 如何得到更好的條件？專家教你 3 大策略
了解流程後，重點來了：我要怎麼讓銀行估高一點？成數給好一點？ 這裡不教旁門左道，而是教你如何用專業的方式展現價值。
策略一：主動提供「有利資訊」，別讓鑑價人員盲猜
鑑價人員也是人，他們對該區的了解未必比你深。在鑑價人員去現場前，您可以透過行員轉交以下資料：
- 裝潢細節清單： 如果房子剛裝潢好，提供裝潢合約書或費用明細（證明房屋價值提升）。
- 同社區成交佐證： 如果同社區剛有一筆高價成交但尚未揭露在實價登錄，提供合約影本作為參考，證明行情已上漲。
- 永久棟距證明： 強調景觀優勢，這在實價登錄看不出來，但對價值影響巨大。
策略二：把自己變成「優質客戶」，用人脈換成數
銀行鑑價看「物」，但放款成數看「人」。
- 集中火力： 如果你是某銀行的 VIP、薪轉戶，或有大額存款，優先找該銀行談。他們為了留住客戶，通常在鑑價上會有「加分權限」。
- 保證人加持： 如果自身收支比算不過，主動提供信用良好的保證人（如配偶、父母），能有效提高銀行的放款意願與成數。
策略三：貨比三家，但要有技巧
不要只問一家，但也不要亂槍打鳥。
- 組合拳： 建議尋找 1 家薪轉銀行（最了解你）+ 1 家公股行庫（鑑價通常穩健）+ 1 家外商或民營銀行（衝業績時鑑價較積極）。
- 拿 A 壓 B： 如果 A 銀行估價 1500 萬，B 銀行只估 1400 萬，可以委婉告知 B 銀行：「別家有估到這個數字，我很想跟你們貸，能不能請鑑價部門再參酌一下？」
5. 影響鑑價高低的關鍵因素
除了人為努力，房子的「體質」還是決定了 80% 的價格。以下清單幫您快速檢視：
加分項目 ：
- 地段 (Location)： 離捷運站 500m 內、明星學區。
- 格局： 方正、採光好、通風佳。
- 車位： 平面車位優於機械車位（銀行對機械車位估值極低）。
- 管理： 24小時保全、社區維護良好。
扣分地雷 ：
- 嫌惡設施： 加油站、高壓電塔、殯儀館、宮廟（通常扣 5-10%）。
- 特殊屋況： 凶宅、海砂屋、輻射屋（銀行可能直接拒貸）。
- 裝潢違建： 陽台外推、頂樓加蓋（雖然有使用空間，但銀行鑑價通常不計入或低估）。
- 小套房： 主建物+附屬建物小於 15 坪，許多銀行成數最高僅 6 成。
6. Q&A 常見迷思破解
Q1：銀行鑑價可以申訴嗎？如果我覺得估太低怎麼辦？
回答： 可以嘗試，但成功率視證據而定。 您可以要求行員申請「複估」，但必須提供強有力的佐證資料（如：隔壁鄰居剛成交的合約書、完整的裝潢發票）。如果沒有新事證，銀行通常會維持原議。此時，換一家銀行鑑價通常比較快。
Q2：實價登錄上的價格，銀行一定會認嗎？
回答： 不一定。 實價登錄有約 2 個月的時間差。如果房市處於急跌段，銀行會估得比實價登錄低；如果該筆實價登錄備註有「親友交易」或「含特殊裝潢」，銀行也會將其剔除參考，不會照單全收。
Q3：線上估價系統準嗎？
回答： 僅供參考，通常準確度約 80%。 各大銀行的線上估價是大數據運算，無法判斷屋況（如漏水、裝潢）。線上估價通常適合作為「看屋前」的快速篩選，實際貸款金額仍以鑑價人員「現場看過」為準。
7. 掌握鑑價主導權，買房更安心
買房是人生大事，「銀行鑑價」 則是這樁交易中最重要的資金基石。
別等到簽約付了訂金，才開始擔心鑑價問題。請記住文章中的核心精神：
- 認知落差： 永遠預設銀行估價會比成交價低一點，準備好備用現金。
- 主動出擊： 在簽約前先找銀行行員「口頭詢價」。
- 合約保護： 務必在買賣合約中加註「若貸款成數不足，無條件解約」條款，這是你最後的保命符。
希望這篇文章能幫助您看懂銀行鑑價的邏輯，不只買到喜歡的房子，更談到漂亮的貸款條件！
如果您正準備買房，建議您現在就可以先整理一份「個人財力簡歷」（包含年收入、存款、投資部位），當您遇到心儀物件時，這份簡歷將是行員幫您爭取高鑑價的最佳武器。
我是徐瑞祺｜不動產經理人/資產配置
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