您賣的是房子，還是詐騙集團眼中的「肥羊」？
試想這樣一個場景：一組買方來看屋，出手闊綽，完全不殺價，甚至還帶著幾百萬現金說要「馬上簽約」。他們帶了自己的「專屬代書」，一切看起來都那麼順利。您開心地交出了權狀與印鑑證明，以為遇到了貴人。
三個月後，您發現尾款遲遲沒入帳，買方與代書人間蒸發。當您去查謄本時，才驚恐地發現：您的房子已經被過戶給別人，甚至被拿去地下錢莊設定了高額抵押貸款。 房子沒了，錢沒拿到，還背了一屁股債。
這不是電影情節，這是台灣真實發生過的「假買屋、真詐財」案例。
在房地產交易中，「人」是最難防的變數。詐騙集團往往偽裝成專業的房仲與代書，利用屋主（特別是無貸款屋主）的信任與資訊落差進行詐騙。
這篇文章將把「防詐騙」當作「驗屋」一樣嚴謹。我們不談空泛的理論，而是給您一套「科學化的身份查證 SOP」。 讀完這篇文章，您將學會：
- 數位鑑識： 如何使用政府系統，一鍵查詢房仲與代書的執照真偽。
- 行為分析： 識別詐騙集團常用的 3 大話術與破綻。
- 終極防護： 為什麼「履約保證」是賣房絕對不能退讓的底線？
2. 第一道防線：房仲（經紀人員）身份查證 SOP
房仲是您接觸買方的第一道窗口。合法的房仲必須受《不動產經紀業管理條例》規範，若發生問題，還有「營業保證金」可供求償。
2.1 觀念矯正：名片印「經理」不代表他有執照
在台灣，房仲人員分為兩種等級，請務必確認他具備以下其一：
- 不動產經紀人 ： 通過國家考試，擁有「經紀人證書」。只有他們能簽署重要法律文件（如不動產說明書）。
- 不動產營業員 ： 上過公會課程考試才，擁有「營業員證明」。
⚠️ 詐騙破綻： 詐騙份子通常會印製精美名片，頭銜寫得很大（總監、經理），但卻拿不出證照，或者證照已經過期。
2.2 實戰查證 3 步驟（手機拿出來馬上查）
別只看他掛在胸前的識別證（那個去文具店都能做）。請用以下步驟「驗明正身」：
Step 1：要求出示證照 請房仲出示「不動產經紀人證書」或「營業員證明」。
- 檢查重點： 證照上會有照片、姓名、證書字號以及有效期限（證照效期通常為 4 年，過期無效）。
Step 2：上內政部網站查詢 搜尋關鍵字 「內政部不動產經紀業資訊系統」。
- 點選「人、業、所查詢」。
- 輸入房仲的姓名或身分證字號。
- 驗證： 系統會顯示他目前「受僱於哪一家公司」。如果系統顯示「未受僱」或查無資料，而他卻以此名義跟您接洽，那就是非法執業或假房仲。
Step 3：打電話去「店裡」確認 詐騙集團有時會冒充知名品牌（如冒充信義、永慶的業務）。
- 破解法： 不要打名片上的手機，直接去 Google 該分店的市內電話，打過去問：「請問貴店有沒有一位 OOO 業務員？」
3. 核心防線：地政士（代書）身份查證 SOP
如果說房仲是介紹人，代書（正式名稱：地政士） 就是掌握您房子生殺大權的關鍵人物。因為過戶文件、印鑑證明、權狀，全都在他手上。假代書是房屋詐騙中最致命的一環。
3.1 什麼是「雙代書」制度？為什麼您需要？
詐騙集團最愛說：「我們有專屬的代書，免費幫你辦，你不用找了。」 千萬別答應！
- 建議策略： 堅持採用「雙代書」（雙地政士）制度。
- 買方代書： 負責跑流程（主辦）。
- 賣方代書（您找的）： 負責審核文件、監控流程（協辦）。 雖然您要多付一筆代書費（約 1~2 萬），但有一位您信任的專業人士幫您把關，這筆錢絕對值得。
3.2 實戰查證 3 步驟
Step 1：確認「開業執照」而非「及格證書」 考過試只會有「及格證書」，要真正能執業，必須加入公會並取得縣市政府核發的「地政士開業執照」。
- 看什麼： 執照上會有照片、姓名、執照字號、有效期限。
Step 2：上內政部網站查詢 搜尋關鍵字 「內政部地政司 – 地政士資訊系統」。
- 輸入代書姓名。
- 驗證： 確認狀態為「開業」，且執業地址與他名片上的地址一致。
Step 3：檢查身分證:如果您真的覺得對方怪怪的，可以委婉要求核對身分證。因為詐騙集團可能會「盜用」真正合法代書的名字與執照字號（製作假證書），但他們無法偽造合法的身分證供警方查驗。
4. 為什麼「履約保證」是保命符？
不管房仲跟代書查得再仔細，人都可能會有惡意。唯一能用「制度」杜絕詐騙的，只有「成屋履約保證」。
4.1 履約保證的運作邏輯
簡單說，就是找一個公正的第三方（通常是建築經理公司，如安信、僑馥、合泰等），幫忙管錢。
- 買方把錢匯入「信託專戶」，不是匯給屋主，也不是匯給代書。
- 專戶確認錢到齊了，才通知代書去辦過戶。
- 過戶完成後，專戶才把錢撥給賣方（屋主）。
4.2 詐騙話術破解
詐騙集團一定會想盡辦法說服您「不要」做履約保證。
- 話術 A： 「做履約保證要多付萬分之六的手續費（約幾千元），我們直接省下來，我現金先給你 200 萬，展現誠意。」
- 破解： 為了省幾千元，賠掉 2000 萬的房子？那 200 萬現金通常是為了取信於您，讓您交出權狀。一旦過戶，他就拿房子去貸 1500 萬跑路，您只拿到 200 萬，房子卻沒了。
- 話術 B： 「我是為了節稅/做高貸款，流程比較特殊，不能進履保。」
- 破解： 任何合法的節稅或貸款操作，都不會因為進履保而受阻。只要聽到「不能進履保」，100% 是詐騙，直接報警或拒絕交易。
5. 高風險族群警示：誰是詐騙集團的最愛？
根據刑事局統計，以下特徵的屋主最容易被鎖定：
1. 無貸款的屋主 ：
- 原因： 房子乾淨沒設定抵押，詐騙集團騙到手後，可以立刻向地下錢莊或銀行設定最高額度的抵押貸款，獲利空間最大。
- 對策： 無貸款屋主賣房時，請務必開啟「地籍異動即時通」服務。
2. 急售、不懂行情的屋主：
- 原因： 容易被「高於市價」的假報價沖昏頭，為了不想錯過這個「好買家」，而配合對方不合理的簽約要求（如放棄履保）。
3. 自售屋主 ：
原因： 為了省仲介費而自己賣，身邊沒有專業房仲把關，容易直接面對詐騙集團的假代書。
6. Q&A 專家解惑：常見詐騙迷思
Q1：我有拿到買方的本票，這樣還不安全嗎？
回答：不安全。
詐騙集團開的本票，往往是人頭戶或空頭支票。當他捲款潛逃時，那張本票就只是一張廢紙。您去法院申請裁定強制執行，對方名下根本沒有資產可扣。
Q2：什麼是「地籍異動即時通」？真的有用嗎？
回答：非常有用，且免費。
這是內政部推出的服務。您可以帶著身分證去地政事務所（或線上）申請。 功能： 只要您名下的不動產被申請「買賣過戶」或「設定抵押」時，系統會在「收件當下」立刻發送簡訊與 Email 通知您。 效用： 如果您沒賣房，卻收到簡訊，代表有人在偷過戶您的房子！您可以立刻打電話給地政事務所阻止，這是最後一道防線。
Q3：簽約時，代書要求我把「印鑑證明」交給他保管，可以嗎？
回答：原則上不行。
印鑑證明代表您的最高授權。通常是在「完稅」或「過戶」階段才需要出示。如果一簽約就要求交付所有印鑑證明與權狀，且沒有履約保證，風險極高。建議由自己保管，或由「雙代書」中的己方代書監管。
7. 信任，建立在「查證」之上
賣房子是喜事，別讓一時的疏忽變成一輩子的憾事。
請記住，專業的房仲與代書，絕對「不怕您查」，甚至會主動引導您去查證，因為那是他們展現專業的時刻。只有心裡有鬼的人，才會用各種理由阻擋您查證，或用話術規避履約保證。
最後總結防詐 3 支箭：
- 驗明正身： 善用內政部網站查詢房仲與代書資格。
- 堅持履保： 沒做履約保證，給再多現金都別簽字。
- 異動通知： 申請「地籍異動即時通」，監控產權狀態。
這篇文章教您的，不只是知識，而是保護您千萬資產的盾牌。
如果您正在賣房，或正打算賣房。 建議您現在就做這件事： 拿出手機，搜尋「地籍異動即時通」並線上申請。這只需要花您 3 分鐘，卻能為您的房子提供 24 小時的防盜刷監控。
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