從未繼承遺產到資產清空——你必須知道的隱形危機
想像一下：你遠居海外，或僅僅是忙於生活，沒有即時處理長輩留下的房產。幾年後，一紙「遺囑」憑空出現，你名下價值數千萬甚至上億的房產，竟已「合法」地轉移給了一群陌生人。
這不是懸疑電影的情節，而是近年來在台灣真實上演的「地面師」詐騙案。
「地面師」（じめんし, jimenshi）一詞源自日本，專指那些透過偽造文書、冒充身份、製造假買賣等手段，從事不動產詐欺的犯罪集團。他們不只騙買家，更鎖定屋主和地主的資產。
在這個高房價時代，地面師集團的手法已進化成跨領域、高知識門檻的精密犯罪：他們不再是街邊的小偷，而是能勾結律師、代書、甚至公務體系人員的專業犯罪網絡。
本文將為所有不動產持有人（無論是屋主、地主或剛購屋者），全面解析地面師的作案流程、共犯結構，並提供最實用、能立即啟動的資產保護防線。
鎖定獵物與精密詐騙流程：四步驟拆解，看他們如何製造「完美」的合法交易
地面師集團的目標非常明確：高價值、低戒心、產權狀態不穩定的不動產。最常見的獵物是：久未辦理繼承登記的土地或房屋，尤其是屋主單身、獨居或旅居海外的物業。
以下是台灣地面師集團最常使用的「偽造遺囑繼承轉移」手法，其流程精密得令人難以置信：
風險1：情報收集與鎖定目標（鎖定「權利真空」地帶）
- 目標選擇標準：他們會利用各種管道，專挑選具備以下特徵的房產：
- 高價值：都會區精華地段的土地或房產。
- 權利真空：屋主身故後，子女因故（如旅外、繼承糾紛、不知情）久未辦理繼承登記。
- 低風險：沒有設定抵押權（無房貸）的房產，便於快速取得完整產權。
- 情報取得：透過人脈或「內神通外鬼」，他們可以查閱到目標房產的背景資料、繼承人狀態、甚至是過世屋主的除戶資料、身份證字號、印鑑等關鍵資訊。
風險2：偽造文書與製造繼承假象（從無到有創造新屋主）
- 核心手法：偽造代筆遺囑：這是整個騙局最關鍵的一環。地面師集團會偽造一份「代筆遺囑」，讓已故的屋主在遺囑中「遺贈」房產給他們事先找來的人頭成員（受遺贈人）。
- 強化公信力：為了通過地政機關審查，集團會找來同夥律師、代書、甚至里長或假公證人，為這份偽造的遺囑作證、公證或認證，使其看似具備完整的法律效力。
- 製作人頭身份：人頭（受遺贈人）會被指示去戶政機關申請新的身分證、印鑑證明和戶籍謄本，這些都是之後辦理過戶或貸款的必備文件。
風險 3：快速過戶與抵押套現（將資產變現與「洗白」）
- 取得產權：集團利用偽造的遺囑和人頭身份，向地政事務所申請將房產從死者名下「遺贈」轉移到人頭名下。由於文件齊全，地政機關若未察覺異樣，便會成功發出新的房屋所有權狀。
- 抵押貸款：一旦產權到手，地面師集團會立即將房產拿去向金融機構（尤其是不需耗時等待的私人借貸或當鋪）設定高額抵押權，迅速套取大筆現金。
- 二次轉售：同時，他們會聯繫配合的房仲，以略低於市價的價格快速將房產轉售給不知情的善意第三人（買家），待成功收取更高額的房款後，詐騙集團便會人間蒸發。
風險 4：東窗事發與受害者求償無門（複雜的法律泥沼）
- 當真正的繼承人或原屋主發現房產被過戶時，房產往往已被轉手給第三人，或背負高額抵押債務。
- 由於交易已經完成，受害者必須透過冗長的法律訴訟程序來主張權利，但若房產已落入善意第三人手中，原屋主（或繼承人）很可能只能求償金錢，而無法取回房產。
地面師如何「專業化」犯罪？
地面師的成功，在於他們懂得利用制度的信任和專業人士的公信力來掩護其犯罪行為。這使得一般民眾或審查人員極難辨別真偽。
| 犯罪角色 | 在詐騙鏈中的作用 | 專業知識與資源 |
| 主謀與規劃者 | 負責鎖定目標、統籌資源、分配贓款。 | 具備不動產法規、繼承法與地政流程的專業知識。 |
| 人頭/車手 | 冒充屋主或受遺贈人（新屋主），負責在簽約、貸款、過戶時親自露面。 | 僅負責出面和簽名，是風險最高、獲利最少的底層共犯。 |
| 律師/地政士（代書） | 偽造代筆遺囑時，作為法定見證人或公證人；或負責辦理複雜的繼承/過戶手續。 | 掌握法律和地政流程，其專業背書大幅提升文件可信度。 |
| 公務體系人員 | 利用職權（戶政、地政、甚至警界），提供目標的個資、戶籍資料、死亡證明等機密情報。 | 能獲取一般民眾無法取得的內部系統資訊，是騙局成功的關鍵。 |
| 仲介/金主 | 協助集團快速轉售房產給不知情的買家，或提供高利貸抵押以迅速套現。 | 熟悉市場交易環節，協助將非法取得的產權快速「洗白」。 |
如何全面防範「地面師」詐騙？
對於屋主、地主或潛在買家而言，最有效的防範方法，就是在詐騙集團送件地政機關時，立即被警示和攔截。
屋主與地主：立即啟動「資產保護三道鎖」
🔑第一道鎖：地籍異動即時通（免費、首要）
這是內政部地政司提供的一項免費、最實用的資產保護服務，應立即申辦！
- 機制：當您名下的不動產（土地或建物）被他人申請買賣、贈與、抵押權設定、書狀補給等登記案件時，地政事務所會在「收件」及「異動」時，即時以簡訊或電子郵件通知您。
- 防詐效果：一旦地面師用偽造文件或人頭送件辦理過戶，您會在第一時間收到通知，即可馬上向地政事務所提出異議，主張產權未經本人同意，成功阻擋登記。
- 申辦方式：
💡申請整理連結>>>>>>地籍異動即時通如何申請
1.線上申辦：使用自然人憑證，於內政部地政司「數位櫃台」網站免費申請申請（地籍異動即時通）辦理。
2.臨櫃申辦：親自到任一地政事務所或部分戶政事務所（申請地籍異動即時通）辦理。
🔑第二道鎖：預告登記（最堅固的法律鎖）
- 機制：預告登記是一種限制登記。一旦房產設定了預告登記，未經預告登記權利人（通常是您本人或指定家人）的同意，該房產就不能進行買賣、贈與或設定抵押權。
- 防詐效果：地面師即便成功偽造所有權狀和身份，只要沒有您的同意書，地政事務所就會駁回其過戶申請。
- 適用對象：特別適用於子女在外、擔心長輩被騙或產權繼承問題複雜的家庭。
🔑 第三道鎖：妥善處理繼承與文件管理
- 及早辦理繼承：長輩過世後，應儘速辦理繼承登記。「未辦繼承」的不動產是地面師最愛鎖定的目標。
- 重要文件分開保管：不動產所有權狀、身分證件影本、印鑑、印鑑證明等重要文件應分開存放，切勿將所有資料一股腦交給任何一位代辦人或中介。
- 戶籍地址確認：確保您的戶籍地址是能即時收到公文書的地址，避免因支付命令、法院通知等公文被詐騙集團收走而錯失抗告期。
買方：簽約時的「盡職調查」原則
如果您是潛在買家，為避免買到地面師已抵押或假冒的房產，您必須嚴守交易底線：
- 堅持履約保證：務必採用不動產買賣價金履約保證制度。買方支付的價金會由公正的第三方（如銀行或信託公司）保管，直到房產確認過戶到買方名下且確認無其他債務（抵押權塗銷完成）後，才會撥款給賣方。
- 核對賣方身份：要求賣方在簽約和過戶時親自出面，並嚴格核對其身分證件與地政事務所登記謄本上的所有權人資訊是否一致。對於由「代理人」出面的交易，必須要求其出示經過法院或民間公證人公證的授權書。
- 使用雙代書或第三方中介：不要貪圖省錢而使用賣方指定的單一代書。建議採用買賣雙方各委託一位地政士的「雙代書」制度，或委託知名、制度健全的房仲業者。
放下僥倖，將資產保護視為投資
地面師的案例告訴我們：在不動產交易這個高金額領域，信任必須建立在制度和程序之上，而非單純的人際關係。
不動產詐騙案的受害者往往不僅損失金錢，還需要耗費數年精力在法律訴訟中。將申請「地籍異動即時通」、辦理「預告登記」等防範措施，視為您對畢生積蓄最重要的一次投資。
今天就花十分鐘，使用您的自然人憑證，在內政部數位櫃台網站上，為您名下的所有房地產：
- 申請「地籍異動即時通」服務。
- 提醒您旅居海外或年長的親屬，檢查其房產是否已辦理繼承登記。
💡>>>>>>地籍異動即時通如何申請
唯有全民提高警覺，利用政府提供的免費工具，才能讓地面師這個複雜的犯罪網絡無從下手。
