過去十年間，台灣房地產投資者習慣了「縣市歸戶」的遊戲規則——在台北買 3 戶、高雄買 3 戶，只要各縣市未達囤房門檻，就能有效控制持有成本。然而，隨著《房屋稅條例》修正案（俗稱「囤房稅 2.0」）於 2024 年 7 月正式上路，並將於 2025 年 5 月首次開徵，這條避稅路徑已被徹底封死。
新制核心在於「全國歸戶」與「稅率上限調升至 4.8%」。對於高資產族群與多屋族而言，這不僅是每年多繳幾萬塊的問題，而是資產淨值的結構性衝擊。
本文將由資深稅務顧問視角，為您拆解新制邏輯，進行稅負試算，並提供具體可行的資產重組策略。
一、 囤房稅 2.0 核心變革：從「縣市」到「全國」
1. 舊制 vs. 新制：規則徹底改變
以往的房屋稅是「各縣市各自計算」，這導致許多投資客透過跨縣市置產來規避累進稅率。新制則強制將「全台所有房產」合併計算戶數。
2. 關鍵改變總表
| 比較項目 | 1.0 舊制 (縣市歸戶) | 2.0 新制 (全國歸戶) | 影響程度 |
| 計算方式 | 各縣市獨立計算戶數 | 全國合併計算總戶數 | ⭐⭐⭐⭐⭐ (劇烈) |
| 非自住稅率 | 1.5% ～ 3.6% | 2.0% ～ 4.8% | ⭐⭐⭐⭐ (有感) |
| 單一自住 | 1.2% | 1.0% (限現值金額內) | ⭐⭐⭐ (降稅小確幸) |
| 建商餘屋 | 1.5% ～ 3.6% | 2.0% ～ 4.8% (持有2年內較寬鬆) | ⭐⭐⭐⭐ |
| 徵收對象 | 每年 2 月底持有者 | 每年 2 月底持有者 | 維持不變 |
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二、 誰影響最大？稅率級距與衝擊分析
政府為了「打囤房」但也想「保自住」，因此新制呈現「多屋重稅、單一減稅」的兩極化現象。
1. 受惠族群：單一自住客
若您本人、配偶及未成年子女在全國僅持有 1 戶房屋，且有設戶籍、無出租，且房屋現值在一定金額以下（排除豪宅），稅率將從原本的 1.2% 調降至 1.0%。
💡 顧問點評： 預計全台有 310 萬戶受惠，平均每戶省稅約 800~1000 元。
2.影響族群：非自住多屋族
這是本次修法的標靶。針對「非自住住家用」房屋（出租未申報、空置），稅率大幅調升。
【囤房稅 2.0 稅率級距參考基準】 (實際依各縣市自治條例微調)
- 持有 1 戶 (非自住)： 2.6%
- 持有 2-4 戶 (非自住)： 3.2%
- 持有 5-6 戶 (非自住)： 3.8%
- 持有 7 戶以上 (非自住)： 4.8% (最高)
三、 為您試算：你的荷包會縮水多少？
讓我們用一個具體案例，來看看「全國歸戶」的威力。
【案例背景：王先生的資產版圖】
- 台北市： 持有 2 間房（非自住）。
- 新竹縣： 持有 2 間房（非自住）。
- 高雄市： 持有 2 間房（非自住）。
- 總計： 6 間非自住房屋。
【舊制計算 (縣市歸戶)】
- 台北算 2 戶（未達囤房標準，稅率約 2.4%）。
- 新竹算 2 戶（稅率 2.4%）。
- 高雄算 2 戶（稅率 2.4%）。
- 結果： 王先生在各地都算是「小戶」，皆享中低稅率。
【新制計算 (全國歸戶)】
- 步驟一： 全國加總 ＝ 2+2+2 ＝ 6 戶。
- 步驟二： 確認級距。6 戶直接對應到高稅率級距（假設為 3.8% 或 4.2%，甚至直逼 4.8%）。
- 步驟三： 全台所有房子的稅單，全部改用這個「高稅率」計算。
- 結果： 王先生瞬間變成「囤房大戶」，每一間房子的持有成本同步飆升。
四、 節稅佈局：多屋族必做的 3 大資產重組策略
策略 1：重新盤點「戶籍設立」優先級 (黃金原則)
您依然擁有 3 戶自住優惠 (1.2%) 的額度。關鍵在於：把這 3 個名額用在「最貴」的房子上。
- 操作心法：
- 拿出所有房屋稅單，查看「房屋課稅現值」。
- 挑出現值最高的前 3 名（通常是台北市、新成屋、大坪數）。
- 確保這 3 間都有本人、配偶或直系親屬（父母、成年子女）設籍。
- 現值低的老公寓或偏鄉房產，留著繳囤房稅（4.8% 乘上低基數較小）。
策略 2：善用「繼承」與「共有」的緩衝期
新法對於「非自願」取得的房屋有給予優惠。
- 繼承取得： 繼承來的「非自住」共有房屋，在全國歸戶時，稅率適用 1.5% ～ 2.4%（由各縣市訂定），而非直接跳到 4.8%。
- 注意： 這通常有寬限期（如 5 年或 10 年），需留意各縣市自治條例。
策略 3：轉型「公益出租人」或「社宅包租代管」
這是政府給予的最強「方向門」。
- 只要將房屋出租給符合租金補貼資格的房客，並成為公益出租人。
- 優惠： 該房屋稅率直接視同自住 1.2%，完全不受囤房稅 4.8% 影響。
- 代價： 租金收入需申報所得稅（但有每屋每月 1.5 萬免稅額）。
五、 囤房稅 2.0 常見誤區 Q&A
以下針對常見迷思進行快問快答：
Q1：把房子「信託」給別人，是不是就可以不用算我的戶數？
Q1：把房子「信託」給別人，是不是就可以不用算我的戶數？
- A： 大錯特錯。 除非是「他益信託」（受益人不是自己），否則若為常見的「自益信託」（受益人仍是自己），這間房子依然會算在委託人（你）的戶數裡。新法已經特別防堵了信託避稅這個漏洞。
Q2：我買的是「預售屋」，還沒交屋，會被算進去嗎？
- A： 不會。 房屋稅是對「已完工並取得使用執照」的成屋課徵。預售屋在法律上還不是「房屋」，不用繳房屋稅，也不會計入全國總戶數。
Q3：如果我把多出來的房子「出租」，稅率會比較低嗎？
A： 會，但必須「誠實申報」。 如果您申報租賃所得達當地租金標準，該房屋將歸類為「申報租賃所得達標準之非自住房屋」，稅率通常在 1.5% ～ 2.4% 之間，遠低於空屋的 4.8%。這意味著：囤房稅 2.0 其實是在「逼出空屋」，讓房東在「重稅 4.8%」與「誠實報稅但稅率較低」之間二選一。
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