1. 為什麼「銀行鑑價」是買房成敗的最後一哩路？
想像一下這個場景：你終於找到了夢想中的房子，經過數小時的來回攻防，終於和屋主談妥價格，興高采烈地簽下合約並付了幾百萬的頭期款。你以為接下來就是快樂地裝潢搬家，殊不知，一週後銀行打來一通電話，冷冷地告訴你：「先生，這間房子我們鑑價沒這麼高，依規定貸款只能核貸 7 成，你需要再補 200 萬現金。」
瞬間，美夢變成了惡夢。如果籌不到這筆錢，你不僅買不到房，稍早支付的訂金還可能因為「違約」而被全額沒收。
這不是危言聳聽，而是身為房地產顧問的我，每個月都會聽到的真實慘案。許多購屋族，尤其是首購新手，往往將 90% 的精力花在「看房」與「殺價」，卻忽略了買房交易中最冷靜、也最無情的裁判——銀行鑑價。
在房地產交易中，有一個殘酷的公式，您必須牢記：
貸款金額 ＝ (「成交價」與「銀行鑑價」取低者 ) × 核貸成數
這意味著，「成交價」不等於「銀行鑑價」。銀行是依據其內部的風險控管機制（Risk Management）、《銀行法》規範與大數據來評估房屋價值。當銀行鑑價低於你的成交價時，中間的差額（Gap），就必須由你的現金來填補。
這篇文章，我將以不動產專家的視角，為您拆解銀行鑑價的黑盒子。我們將深入探討銀行到底看什麼？哪些房子是銀行眼中的「地雷」？以及最重要的是，如何在簽約前就精準掌握鑑價，甚至利用鑑價技巧為自己爭取更有利的談判籌碼。
2. 什麼是銀行鑑價？銀行到底如何評估你的房子？
所謂的「銀行鑑價」，是指銀行為了確保放款風險，針對抵押品（房屋）進行的客觀價值評估。銀行在乎的不是你多喜歡這間房子，而是「萬一你繳不出房貸，這間房子法拍能賣多少錢？」
因此，銀行的估價通常會比市場成交價（特別是追價過熱時）來得保守。
2.1 銀行估價的三大邏輯與適用情境
為了讓您更清楚銀行內部的運作，我們將不動產估價技術規則中常見的三種方法整理如下表。
| 估價方法 | 定義與邏輯 | 適用情境 | 優缺點分析 |
| 市場比較法 (Market Data Approach) | 蒐集鄰近區域、性質類似的實際成交案例（實價登錄），進行調整後推算價格。 | 大多數住宅、中古屋、大樓 | 優點： 最貼近市場行情。 缺點： 若該區交易量少或價格波動大，易失準。 |
| 收益法 (Income Approach) | 評估該不動產未來能產生的租金收益，回推其現在價值。 | 店面、商辦、出租型套房 | 優點： 反映投資價值。 缺點： 住宅租金投報率通常低，估出來的價格往往低於市價。 |
| 成本法 (Cost Approach) | 計算土地成本＋建物重建成本－折舊。 | 透天厝、自建房屋、特殊廠房 | 優點： 適用於無交易案例的特殊建物。 缺點： 忽略了地段帶來的增值效益，估價通常最低。 |
🔍專家提示： 90% 的一般住宅貸款，銀行都是採用「市場比較法」。這就是為什麼「實價登錄」如此重要的原因。
3. 決定房貸成數的關鍵！影響銀行鑑價的 8 大地雷因素
為何隔壁鄰居鑑價可以到 1,500 萬，我的卻只有 1,200 萬？魔鬼藏在細節裡。以下是經過大數據分析與銀行授信準則整理出，最容易導致鑑價低落或成數不足的 8 大地雷。
1. 地段與區域環境
- 核心邏輯： 地段是王道。但在好地段中，若房屋方圓 50~100 公尺內有「嫌惡設施」（如：加油站、變電所、宮廟、殯儀館），銀行鑑價通常會直接扣減 5%~10%。
- 實例： 某板橋建案因緊鄰高架橋與加油站，鑑價始終低於同區行情 1 成。
2. 屋齡與結構
- 核心邏輯： 銀行會計算「耐用年限」。鋼筋混凝土 (RC) 通常以 50-60 年為限，加強磚造則更短。
- 公式： 剩餘耐用年限 + 貸款年限 ≧ 60 (部分銀行標準)。
- 風險： 超過 40 年的老屋，不僅鑑價低，貸款年限也可能被縮短，導致月付金壓力倍增。
3. 房屋類型與坪數
- 小套房地雷： 主建物加附屬建物（不含公設）小於 15 坪，許多銀行視為「小套房」，成數最高僅 5~6 成，且利率較高。
- 工業宅： 位於工業用地卻作為住宅使用，銀行鑑價極為保守，甚至拒貸。
4. 內部格局與增建
- 違建不計價： 頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層等「違建」部分，銀行雖然看得到使用價值，但在鑑價報告中通常不予計價。這也是造成「市價（含違建）」與「鑑價」巨大落差的主因。
5. 樓層與特定位置
- 地雷樓層： 地下室（流動性差）、4 樓（華人忌諱，視銀行政策而定）。
- 一樓店面： 雖然市價高，但受景氣影響大，銀行給予的成數往往較低。
6. 主要用途
- 權狀陷阱： 權狀上「主要用途」若登記為「辦公室」、「一般事務所」而非「住家用」，即便是買來住，銀行仍可能認定為商業貸款，成數較差。
7. 借款人信用狀況
- 雖然這直接影響的是「成數」與「利率」，但部分銀行會因為借款人收支比過高，而刻意壓低鑑價來降低放款風險。
8. 市場時機與銀行水位
- 銀行法 72-2 條效應： 當銀行不動產放款水位接近 30% 上限時，銀行會採取「以價制量」策略，鑑價會變得極度保守。
4. Q&A 關於鑑價與成數的常見迷思
為了協助您快速釐清觀念，以下針對最常見的三個問題進行詳解。
Q1：如果銀行鑑價低於我的成交價，貸款金額與自備款該怎麼算？
回答： 銀行核貸金額是依據「鑑價」與「成交價」取其低者計算。若鑑價過低，貸款金額會減少，減少的部分必須全數由買方以現金（自備款）補足。
舉例/數據佐證： 假設您以 1,000 萬 買下一間房子（成交價），希望貸款 8 成。
- 情境 A（鑑價持平）： 銀行鑑價 1,000 萬。貸款 = 800 萬，自備款 = 200 萬。
- 情境 B（鑑價過低）： 銀行鑑價僅 800 萬。
- 銀行認定的價值是 800 萬，核貸 8 成 = 640 萬。
- 您的資金缺口 = 預期貸款 (800萬) – 實際貸款 (640萬) = 160 萬。
- 總自備款暴增至： 200 萬 (原自備) + 160 萬 (缺口) = 360 萬。
Q2：預售屋的鑑價一定比較高嗎？交屋時為何常發生貸款不足？
回答： 不一定。雖然預售屋通常由建商與銀行談妥「整批分戶貸款」，條件較優，但若您在房價高點買入，而交屋時（通常 3-5 年後）房市修正或銀行鑑價保守，仍可能發生鑑價跟不上當初合約價的情況。
舉例/數據佐證： 根據 2023-2024 年的市場經驗，部分在 2021 年高點購入的預售屋，在交屋時因政府打炒房政策與銀行估價趨嚴，導致銀行鑑價僅達合約價的 9 成。若建商沒有提供公司貸（二胎），買方就必須補足這 1 成的差額。
Q3：找薪資轉帳銀行（薪轉戶）或平常往來的銀行，鑑價一定比較高嗎？
回答： 這是一個常見的迷思。薪轉銀行或主力往來銀行通常在「利率」或「手續費」上能給予優惠，但在「鑑價」上，主要還是看該銀行對於該區域不動產的鑑價政策。有時候，積極拓展該區域房貸業務的公股行庫或在地農會，給出的鑑價反而比您的薪轉銀行更高。
5. 實戰教學：如何在簽約前「預估」鑑價並拉高成數？
不要等到簽約後才祈禱銀行大發慈悲。作為專業的房產顧問，我建議您採取以下主動策略：
步驟一：善用線上估價工具與行員「口頭詢價」
在下斡旋金或簽約前，先向房仲索取房屋的詳細地址（含門牌、樓層）。
- 初步篩選： 使用銀行官網的「線上估價系統」（如富邦、中信、玉山等）或實價登錄地圖，抓出大概的價格區間。
- 精準詢價： 將地址與權狀影本傳給熟識的銀行房貸專員，請他們幫忙跑「初估」。雖然不是最終核貸金額，但準確度通常可達 90% 以上。
步驟二：合約加註「解約條款」的黃金話術
為了避免貸款不足導致違約沒收訂金，務必在買賣合約（或斡旋單）中加註「房貸成數不足解約條款」。
建議條款範本： 「本買賣合約之成立，以買方能取得金融機構核貸金額達新台幣______萬元（或成交價之__成）為條件（不含信用貸款）。若未達上述金額，買方得解除合約，賣方應無息退還買方已付之所有價款，雙方互不負違約責任。」
注意： 賣方或仲介可能會拒絕此條款，建議可協商加上「需配合指定 2-3 間銀行」的但書，以示誠意。
步驟三：優化個人信用，提升「人」的分數
雖然鑑價看「物」，但最終成數看「人」。
- 消除信用瑕疵： 信用卡費全額繳清，勿動用循環利息。
- 製造財力證明： 若是自由工作者，請提前 6 個月至 1 年，固定將收入存入銀行，建立漂亮的現金流紀錄。
6. 市場趨勢：限貸令與銀行估價策略的改變
全球供應鏈重組與通膨壓力雖有趨緩，但台灣央行的貨幣政策仍是影響房貸的關鍵。
- 選擇性信用管制： 對於「第二戶」限貸令（如降成數、無寬限期）的區域可能會擴大或調整。
- 鑑價保守化： 隨著房價處於高檔震盪，銀行為了防範房市反轉風險，對於「蛋白區」、「重劃區」的鑑價會比「蛋黃區」更加保守。這意味著，購買新興重劃區的投資者，需要準備更高的自備款（建議抓 3 成以上）。
行動清單
買房是人生大事，「銀行鑑價」 則是確保這樁大事能順利完成的基石。不要讓情緒沖昏頭，請務必保持理性，用銀行的眼光來審視你要買的房子。
最後，為您整理一份【買房前必做的資金檢核表】：
- [ ] 預查實價登錄： 確認目標物件價格是否偏離行情太多。
- [ ] 銀行初估： 簽約前，至少取得 1-2 間銀行的口頭鑑價數據。
- [ ] 檢視地雷： 確認房屋無違建、非工業宅、周邊無嫌惡設施。
- [ ] 試算缺口： 若鑑價僅有成交價的 7 成，手邊現金是否足夠填補？
- [ ] 保護條款： 堅持在合約中加註「貸款不足得解約」條款。
如果您對自己的財務狀況或目標物件的估價仍有疑慮，這就是專業顧問存在的價值。
現在您已經了解銀行鑑價的重要性。如果您正準備買房，我建議您立刻向您的房仲索取目標物件的謄本資料，並傳給熟悉的銀行行員進行初估。這一個小小的動作，可能為您省下數百萬的違約金風險。
民國93年至今，我看過房市起落更懂如何避免
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