每年的 11 月，是地價稅的開徵月份。很多屋主收到稅單時會嚇一跳：「奇怪，為什麼隔壁老王繳 2,000 元，我家坪數跟他一樣，卻要繳 10,000 元？」
這不是算錯，而是你錯過了地價稅最關鍵的「自用住宅用地優惠稅率」。
地價稅與房屋稅不同，它採用「累進稅率」，且一般稅率（10‰）與自用稅率（2‰）相差高達 4 倍（甚至更多）。本文將由專業不動產顧問，帶您拆解地價稅的計算邏輯、死線日期，以及多屋族如何合法倍增您的節稅額度。
一、 地價稅是什麼？跟房屋稅差在哪？
首先，我們必須搞清楚這兩個常被混淆的稅種。
1.兩大持有稅比一比
| 比較項目 | 地價稅 | 房屋稅 |
| 課稅對象 | 土地 (公告地價) | 房屋 (評定現值) |
| 繳納時間 | 每年 11 月 1 日 ～ 11 月 30 日 | 每年 5 月 1 日 ～ 5 月 31 日 |
| 納稅基準日 | 8 月 31 日 (當天土地是誰的就誰繳) | 2 月底 |
| 自用稅率 | 2‰ (千分之二) | 1.2% (百分之一點二) |
| 一般稅率 | 10‰ ～ 55‰ (累進稅率) | 1.5% ～ 4.8% |
| 節稅關鍵 | 9/22 前申請 (逾期明年再來) | 3/22 前申請 |
二、 為什麼你的地價稅比別人貴？（一般 vs. 自用）
地價稅的計算公式是：
應納稅額 ＝ 課稅地價 X 稅率 – 累進差額
重點不在公式，而在「稅率」。
1.驚人的 5 倍價差
- 一般用地稅率： 10‰ (千分之十) 起跳，若土地價值高，最高可達 55‰。
- 自用住宅用地稅率： 2‰ (千分之二) 單一稅率，不累進。
- 💡 顧問試算：
- 假設一塊土地的課稅地價是 500 萬元。
- 一般用地 (10‰)： $500萬 X 1.0% =50,000 元
- 自用住宅 (2‰)： $500萬 X 0.2% =10,000 元
- 結論： 光是一個申請動作，現省 4 萬元！
三、 申請「自用住宅用地」稅率攻略 (省稅 2‰)
這部分是整篇文章的核心。想拿到 2‰ 優惠，必須符合 5 大要件，且必須主動申請。
1.申請 5 大要件
- 房屋所有權： 地上的房子必須是本人、配偶或直系親屬（父母、子女）所有。
- 戶籍登記 (關鍵)： 本人、配偶或直系親屬，需在該地辦竣戶籍登記。
- 使用現況： 無出租、無營業使用。
- 面積限制： 都市土地 300 平方公尺（約 90 坪）內；非都市土地 700 平方公尺內。
- 一處為限： 本人、配偶及「未成年」子女，全國只能以 1 處 為限。
2.必要的時間點：9 月 22 日
- 如果在 9/22 前 提出申請 ⮕ 當年 11 月就適用優惠稅率。
- 如果在 9/23 後 提出申請 ⮕ 明年 才能開始適用。
- (註：一旦申請通過，只要條件不變，不用每年重新申請。)
四、 多屋族如何突破「一處為限」？
很多高資產族群問我：「我有 3 間房子，地價稅只能優惠 1 間嗎？」 答案是：原則上是，但有「破解法」。
1.善用「成年子女」與「直系尊親屬」
雖然規定「本人、配偶、未成年子女」只能算 1 處，但「成年子女」（滿 18 歲）與「父母」（直系尊親屬）不受此限！
2.挑哪一間申請最划算？
如果家裡人口簡單，沒辦法每一間都設籍，請依以下原則挑選：
- 原則： 挑選「總地價最高」的那一間申請自用。通常是都市精華區、土地持分大的透天厝優先。
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五、 專家常見 Q&A 詳解
Q1：我房子有申請「房屋稅」自住優惠了，地價稅會自動變優惠嗎？
- A： 不會！這兩個是完全獨立的系統。 房屋稅是看房子，地價稅是看土地。房屋稅有申請自住，地價稅必須另外填表申請，不會自動連動。這是 90% 民眾最常犯的錯誤。
Q2：我如果在 9 月買房子，今年地價稅誰繳？
- A： 前屋主繳。 地價稅以 8 月 31 日 為納稅義務基準日。若您 9 月才過戶，8/31 當天名字還是前屋主，所以今年的稅單是他的名字。但實務上，代書會在交屋時按天數比例幫你們拆算金錢。
Q3：戶籍遷出會怎樣？
- A： 優惠立刻取消。 地價稅非常嚴格，稅務局會定期勾稽。若發現全戶戶籍都遷出（例如為了小孩學區遷走），下一年度就會恢復成一般稅率（至少貴 4 倍）。若要維持優惠，至少要留一位直系親屬在裡面。
Q4：騎樓用地要繳地價稅嗎？
- A：看有沒有封閉。
- 供公眾通行的騎樓（無阻礙）：免徵地價稅。
- 封閉起來做生意或自用：依一般或自用稅率課徵。
Q5：繼承的土地怎麼繳？
- A： 若未辦理分割登記，所有繼承人對該稅單負有「連帶責任」。通常稅捐處會寄給其中一位代表人，但所有人都有義務。
六、 現在該做什麼？
地價稅的節稅核心就在於「勤勞」。
- 檢查稅單： 去年繳的是 2‰ 還是 10‰？
- 確認戶籍： 確保每一間想省稅的房子裡，都有合格親屬設籍。
- 設鬧鐘： 每年 9 月 22 日 以前要把申請書送進去。
別讓您的權益睡著了，現在就拿出權狀與戶口名簿盤點一下吧！
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