土地增值稅是什麼？第一次賣房一定要知道
土地增值稅（簡稱土增稅）是您在賣房時，針對土地在您持有期間內所增加的「價值」部分，向政府繳納的稅費。它是地方稅，是賣方在房屋交易中必須負擔的最大筆稅費之一。
課稅的時機與基準：只算土地「漲價」的部分
課稅的時機與基準：只算土地「漲價」的部分
課徵目的： 土增稅只對土地的「漲價總數額」課稅。簡單來說，不是以您的實際成交價為準，而是以政府認定的「土地公告現值」為基礎來計算增值。
誰來繳？ 土地所有權移轉時，由原土地所有權人（賣方）繳納。
採累進稅率： 土增稅採累進稅率，增值越多，稅率越高（稅率級距從 20% 到 40%）。這就是為什麼您必須學會節稅！
土地增值稅計算公式：如何確認您的「漲價總數額」？
計算土地增值稅的第一步，是確認您持有期間內，土地在政府公告現值上的「漲價總數額」。
價總數額的計算方式（課稅的基礎數字）
漲價總數額 = ( 土地本次移轉時的公告現值 ) − ( 土地前次移轉時的公告現值或原規定地價 ) − ( 土地改良費用 )
物價指數調整： 專業代書會協助您依據消費者物價指數調整前次的取得成本，這是合法且重要的隱藏節稅細節。
土地改良費用：如果您曾繳納過公共設施工程受益費、土地重劃負擔費用等，都可以提出證明來扣除，以減少增值總數額。
長期持有優惠：持有越久，稅負越少！
如果您持有土地的時間夠久，政府會提供稅額減徵的優惠：
| 持有時間 | 稅額減徵優惠 |
|---|---|
| 超過 20 年 | 減徵 20% 稅額 |
| 超過 30 年 | 減徵 30% 稅額 |
| 超過 40 年 | 減徵 40% 稅額 |
必學！土地增值稅的 3 大節稅策略（優惠稅率 10% 是關鍵）
對於第一次賣房的屋主，自用住宅的優惠稅率是您最重要、最優先要爭取的節稅權利。
策略一：申請「一生一次」自用住宅優惠稅率（10%）
這是最常見且最優惠的節稅方式，將原本最高 40% 的累進稅率，降為單一 10% 的優惠稅率。
重要提醒： 顧名思義，這輩子只能用「一次」！
關鍵條件（請務必檢查）：
出售時，土地所有權人、配偶或直系親屬，在該地設有戶籍，且連續滿一年。
出售前一年內，沒有將房屋供營業或出租使用。
土地面積有上限規定（都市土地不超過 90.75 坪，非都市土地不超過 211.75 坪）。
策略二：利用「一生一屋」優惠稅率（10%）
當您用完「一生一次」後，若符合以下更嚴格的條件，還能申請第二次的 10% 優惠稅率：
更嚴格的門檻： 需持有該房屋和土地超過六年，且出售時，土地所有權人或其配偶、未成年子女名下沒有其他自用住宅。
策略三：換屋「重購退稅」的實務應用
如果您賣掉房子後，計畫在兩年內購買一間新的自用住宅，無論是先買後賣或先賣後買，都可以申請重購退稅。
退稅條件： 只要您新購房屋的價格，大於或等於原出售房屋的價格，就可申請全額退還已繳納的土增稅。
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專業房仲與代書的價值：確保您不錯失任何節稅權益
土地增值稅的申報和計算非常專業，對首次賣房的人來說，自己處理很容易因疏忽而喪失節稅權利。
代書（地政士）的角色： 負責代辦土地增值稅的申報、計算物價指數調整、以及協助您向稅捐機關申請自用住宅優惠稅率等專業程序，確保您的節稅權益完整落實。
房仲的角色： 協助您在賣房前試算土增稅，判斷您是否符合「一生一次」或「一生一屋」的條件，讓您在定價時就能將稅負精準計算進去。
