金龍海嘯來襲，你的「房貸」還安全嗎？
2024 年下半年，台灣房地產市場經歷了一場震撼教育。
央行無預警祭出「第七波選擇性信用管制」，力道之大、範圍之廣，被市場戲稱為總裁楊金龍掀起的「金龍海嘯」。
這波管制的核心精神只有一個：「去槓桿」。
過去，許多人習慣利用房產增值轉貸，或是以「寬限期」來以小博大。但現在，央行明確告訴市場：「要買房，請多準備現金。」 特別是針對「第二戶」購屋者，貸款成數直接砍到 5 成，且取消寬限期。
這意味著什麼？ 如果您買了一間 2,000 萬的預售屋，原本預期可以貸 8 成（自備 400 萬），現在突然變成只能貸 5 成（自備款瞬間暴增至 1,000 萬）。這中間 600 萬的資金缺口，如果籌不出來，就是違約、沒收 15% 總價的違約金。
這篇文章將帶您冷靜拆解這顆核彈。我們不只談恐慌，更談對策。 無論您是無辜被波及的「換屋族」、繼承長輩老宅的「繼承族」，還是正在觀望的「投資族」，這篇 5000 字的深度指南，將是您保全資產的救生圈。
2. 拆解第七波管制：到底改了什麼？
這次修法最狠的地方在於「全國適用」。以前只管六都與新竹（特定區域），現在連屏東、宜蘭、花蓮都逃不掉。
關鍵變化一覽表
| 第二戶房貸成數 | 特定地區 (七都) 上限 6 成 | 全國 上限 5 成 | 🔥🔥🔥 (極重) |
| 第二戶寬限期 | 無寬限期 | 無寬限期 (維持) | 🔥 |
| 名下有屋者 的第一戶房貸 | 無寬限期 (特定地區) | 無寬限期 (全國) | 🔥🔥 |
| 公司法人購屋 | 上限 4 成 | 上限 3 成 | 🔥 |
| 豪宅貸款 (高價宅) | 上限 4 成 | 上限 3 成 | 🔥 |
| 餘屋貸款 | 上限 4 成 | 上限 3 成 | 🔥 |
名詞解釋 – 什麼是「第二戶」？ 央行定義的「第二戶」，是指「名下已經有一戶『還有房貸』的房子，現在要買第二間」。
如果您名下有房子但無貸款，買新房仍算第一戶（可貸 8 成），但無寬限期。
3. 換屋族（先買後賣）的 3 大解套攻略
第七波管制剛出爐時，誤傷了許多「真的只是想換大房子」的自住客。央行隨後緊急發布了豁免條款。如果您是換屋族，請務必熟讀以下 3 招解套法。
攻略一：簽署「切結書」，承諾 1 年內賣屋
這是目前最標準的解套方式。只要您符合「名下僅有 1 戶（有貸），想買第 2 戶」的條件，您可以跟銀行簽切結書。
- 切結內容： 承諾在新屋撥款後 1 年內，將舊屋出售並完成產權移轉（且塗銷舊房貸）。
- 好處： 新買的房子可以比照第一戶，貸到 8 成 且享有 寬限期。
- 風險 (違約處罰)： 如果 1 年內沒賣掉（或賣不掉），銀行將：
- 立刻收回多貸的成數（例如 8 成追回變 5 成，您要馬上補 3 成現金）。
- 加收違約金。
- 取消寬限期。
攻略二：利用「配偶」名義購屋 (夫妻理財術)
如果您已婚，且舊房子在丈夫名下，房貸也是丈夫的名字。
- 解法： 新房子用妻子的名字買（前提是妻子名下無房貸，且財力證明足夠）。
- 判定標準： 央行的管制是看「個人歸戶」，不是看「家戶」。
- 優勢： 妻子視為首購，直接貸 8 成 + 有寬限期，完全不受管制影響，也不需要承諾賣舊屋。
攻略三：先賣後買 (最安全但最累)
如果資金真的卡很緊，不敢賭 1 年內賣掉舊屋。
- 解法： 先把舊房子賣掉，完成過戶並清償房貸，變成「名下無房貸」的狀態，再去簽約買新房。
- 缺點： 您需要先租房子搬家，面臨兩次搬家的痛苦，且可能有空窗期。
4. 特殊族群解析：繼承者們與無辜者
除了換屋族，還有一群人是「非自願」擁有多房的。央行也給予了豁免。
1. 繼承族
- 狀況： 名下有一間房子是長輩過世繼承來的（不管有沒有貸款），現在想自己買房。
- 豁免：完全排除！
- 只要是「繼承」取得的房屋，不算入戶數。
- 您自己買的那間，視為「第一戶」，可貸 8 成 + 有寬限期。
- 證明方式： 房產謄本上的登記原因為「繼承」。
2. 有房無貸者
- 狀況： 名下有一間房子，貸款已經繳清了（或當初就是全額現金買的）。
- 管制微調： 買第二間房時，雖然屬於「第 1 戶房貸」（因為舊的沒貸款），可以貸 8 成。
- 但注意： 「無寬限期」。您必須從第一個月開始本利攤還。
央行信用管制豁免資格與繼承者貸款條件判斷流程圖
5. 投資視角：從「炒作」轉向「長抱」的訊號
第七波管制的深層意義，是宣告「高槓桿炒房時代結束」。對於想投資房地產的人來說，遊戲規則變了。
1. 預售屋「換約」與「交屋」的災難
- 交屋衝擊： 2024-2025 年正好是前幾年預售屋大賣的交屋潮。許多投資客原本算盤是「貸 8 成」，現在變「貸 5 成」。籌不出錢的人，會被迫斷頭殺出（解約或便宜賣）。
- 撿便宜機會： 這是自住客的機會。市場上可能會出現一波急售物件，價格比較好談。
2. 收益型置產當道
既然不能利用寬限期「以租代繳」（只繳利息），投資客必須拿出真金白銀繳本金。
- 未來投資重點將轉向「高投報率」的物件（如隔套收租、商辦），而非期待房價短期暴漲的「價差型」物件。
3. 銀行水位 (72-2) 的影響
除了央行管制，銀行本身也面臨《銀行法》72-2 條的「不動產放款 30% 上限」。
- 現象： 銀行現在是「挑客不挑價」。即便您符合資格，銀行也可能因為額度滿了，要您「排隊」撥款，或者調高利率。
- 策略： 買房簽約前，務必在合約加註「若貸款成數不足或無法核貸，買賣合約自動失效」的解約條款，保護自己。
6. Q&A 專家解惑：常見疑難雜症
Q1：我跟銀行簽了「1 年賣屋切結書」，但如果真的賣不掉怎麼辦？可以展延嗎？
回答：目前規定很硬，很難展延。 央行這次是玩真的。如果 1 年到期沒賣掉，銀行系統會自動跳出警示，要求您立刻償還差額（3 成資金）並追討違約金。建議您如果發現半年賣不掉，就要考慮降價，或者轉貸到其他條件較寬鬆的金融機構（如農漁會，但農漁會受農業部管轄，近期也開始跟進緊縮）。
Q2：預售屋建商說可以提供「公司貸」補足成數，安全嗎？
回答：有風險，且利率高。 部分建商為了怕被退戶，會提供「二胎借款」補足那 1~2 成的缺口。
但要注意：
- 利率高： 通常比銀行房貸高很多（可能 4%~6%）。
- 還款期短： 通常要求 3~5 年內還清。這會讓您交屋後的月付金壓力爆表。
Q3：我是「先賣後買」，但我賣掉房子後，房貸還沒塗銷（還在跑流程），可以先買新房嗎？
回答：可以，但要注意時間差。 銀行認定的是「聯徵中心」的資料。如果您買新房送件時，舊房貸還掛在聯徵上，銀行就會認定是第二戶（貸 5 成）。 解法： 請舊房貸銀行開立「清償證明」，拿著這張證明給新房貸銀行看，證明已無貸款，爭取第一戶條件。
7. 現金為王的時代，買房請先「要注意」
央行第七波信用管制，是一道分水嶺。它區分了「真剛需」與「假投資」。
對於一般民眾與自住客來說，雖然短期內會覺得銀行變嚴格了、貸款變難了，但長遠來看，這有助於讓過熱的房市降溫，避免房價失控。
對於投資客與換屋族，我的建議是：
- 盤點現金流： 買房前，不要再抓「剛剛好」的自備款，請多預留 1~2 成的現金水位，以防銀行估價不足或成數被砍。
- 善用豁免： 繼承者與換屋族要懂得利用豁免條款，必要時簽署切結書，但務必評估賣屋的執行力。
- 合約保護： 在買賣合約中加註「貸款保障條款」，是這波海嘯中唯一的救生圈。
在這波金龍海嘯中，活下來的，不是游得最快的人，而是身上救生衣（現金）最厚的人。
因應第七波信用管制購屋前的資金與資格自我檢查表
如果您正處於「換屋」的尷尬期，或者擔心預售屋交屋時貸款下不來。 建議您立刻做這件事： 先找您原本的房貸銀行（舊屋那家）詢問：「如果我簽切結書，你們願意給我新屋 8 成貸款嗎？」通常找原銀行協商，成功機率最高，因為他們最清楚您的信用狀況。
我是徐瑞祺｜不動產經理人/資產配置
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