從「單一重稅」到「交易與持有雙重課稅」的新常態
對於高資產客群而言，「奢侈稅」是一個歷史名詞，它的精神早已被更精準、更嚴苛的「房地合一稅 2.0」所繼承與超越。
2025 年的稅制調整，正是這股重稅趨勢的集大成：它不僅透過「單價門檻」擴大了高價住宅的認定範圍（影響持有與交易成本），更透過調升舊制豪宅的「設算獲利率」，使過去看似安全的長期資產，在出售時也面臨高額衝擊。
資產配置者必須認知：房地產已進入「交易高成本、持有高壓力」的雙重課稅時代。本文將透過釐清稅制、解析算法、提供專業建議，協助您將稅務衝擊轉化為資產優化的戰略契機。
從奢侈稅到房地合一稅 2.0 的稅制演進
「奢侈稅」在不動產領域，指的是《特種貨物及勞務稅條例》，主要目的在於抑制短期炒作。但自 2016 年起，政府推出了《房地合一稅》（目前為 2.0 版本），徹底取代了原奢侈稅對房地產交易的短期重稅功能。
| 持有期間 | 稅率 | 核心精神 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 針對炒作的極端重稅 |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% | 針對短期獲利課徵重稅 |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% | 穩定持有者的標準稅率 |
| 超過 10 年 | 15% | 鼓勵長期持有的優惠稅率 |
💬>>>專業提醒： 房地合一稅針對淨利課稅（房地總價 x 稅率），而非針對總價，因此與原奢侈稅的總價 x 稅率有所不同，但其對短期交易獲利的懲罰力度有過之而無不及。
💡延伸閱讀＞＞＞【房地合一稅完全指南】2.0 版稅率
2025 豪宅稅計算公式與衝擊案例解析
2025 年的稅制衝擊，集中體現在兩大核心區塊：舊制豪宅出售（成本無法舉證）與新制短期交易（高房價高獲利）。
舊制豪宅（2016 前取得）交易：設算獲利 20%的實戰衝擊
對於在 2016 年前取得的房產（俗稱舊制房產），其房地交易所得適用房地分離課稅。當出售時，若無法提供原始取得成本與費用憑證，則必須採用「設算課稅」。
⚠️2025 年豪宅設算公式（成本無法舉證時）：
應稅所得計算公式
應稅所得 ＝ 房屋成交總價 × 房地比 × 設算獲利率（20%）
計算：
- 設算獲利率： 2025 年從 17% 提高至 20%（針對各縣市豪宅認定標準以上者）。
- 房地比： 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值 ＋ 土地公告現值）。
案例分析：3% 獲利率上調的巨大影響
假設您在台北市持有自有豪宅一筆，無法提供成本憑證，房屋成交總價為 8,000 萬元，房地比為 1/3：
| 項目 | 舊制設算獲利率（17%） | 新制設算獲利率（20%） | 稅務影響 |
|---|---|---|---|
| 應稅所得（併入綜所稅） | 8,000萬 × 1/3 × 17% ≈ 453.3萬 | 8,000萬 × 1/3 × 20% ≈ 533.3萬 | 應稅所得增加約 80 萬元 |
| 個人最高綜所稅率（45%估算） | 453.3萬 × 45% ≈ 203.98萬元 | 533.3萬 × 45% ≈ 239.98萬元 | 稅金差約 36 萬元 |
✅ 從案例可見，僅僅 3% 的設算獲利率上調，即可能導致稅負增加數十萬元，對高價住宅持有者的影響相當明顯。
💬即使是長期持有且原本不受房地合一稅規範的舊制房產，只要被認定為豪宅，一旦出售且無法提供憑證，將因獲利率調升而產生數十萬甚至上百萬的額外稅負。這將嚴重侵蝕老屋屋主的淨獲利。
新制豪宅（2016 後取得）交易：房地合一稅 2.0 的短期重稅
⚠️對於適用房地合一稅 2.0 的房產（2016 年後取得），新制豪宅的「單價門檻」調整帶來了間接衝擊。
豪宅認定標準（2025 年新門檻）
| 地區 | 總價門檻 | 單價門檻（新增） |
|---|---|---|
| 台北市 | 6,000 萬以上 | 120 萬/坪以上 |
| 新北市 | 4,000 萬以上 | 75 萬/坪以上 |
| 其他直轄市 | 3,000 萬以上 | 50 萬/坪以上 |
此表為 2025 年豪宅認定新標準，除總價門檻外，新增單價限制，影響範圍涵蓋北台灣高資產區域。
💡延伸閱讀＞＞＞房屋鑑價是什麼?銀行鑑價流程?如何得到更好的條件
💬過去許多位於精華區、總價在 $3,000$ 萬至 $4,000$ 萬區間的高單價「迷你豪宅」，因單價超過新門檻而正式被列為豪宅。這類房產在未來交易時，除了要面臨房地合一稅的高稅率外，其貸款成數也將面臨銀行更嚴格的限制（可能僅 4 至 5成），大幅降低潛在買家的議價與付款能力，直接衝擊流動性。
市場衝擊分析：雙重重稅對房市流動性的影響
新稅制的核心衝擊在於透過提高交易成本與限制貸款成數，直接打擊房地產的流動性，而不是房價本身。
「迷你豪宅」的流動性陷阱：單價門檻的實質影響
「單價門檻」調整的實質影響是將原本的「總價紅線」變成了「雙紅線」。
- 賣方策略： 過去的迷你豪宅屋主會因總價低而預期市場接受度高。現在，他們必須接受房產已是官方認證的「豪宅」，買方必須自備更高現金。這將使賣方不得不拉長銷售期或考慮降價以轉嫁稅負與貸款壓力。
- 買方觀望： 潛在買家會因貸款成數受限而被迫暫緩。若資金不足，他們將轉向尋找總價與單價皆低於門檻的標的，導致市場出現結構性分化：未被劃入豪宅的優質物件更搶手，豪宅物件則面臨買氣急凍。
長期持有者的稅務困境：「以房養老」與老屋傳承的規劃矛盾
許多高資產客戶的房產為舊制取得，持有數十年，原本是家族傳承或「以房養老」的基石。
- 繼承的成本抬升： 若選擇繼承，雖然免遺產稅，但繼承人未來出售時的成本仍是繼承時的土地公告現值與房屋評定現值。由於這項「設算獲利 20%」的規定，繼承人在出售舊制豪宅時，若無法舉證成本，其稅負壓力將遠大於過去，使得傳承決策更加複雜。
- 惜售心理強化： 由於稅負計算複雜且成本高昂，許多舊制豪宅屋主將傾向惜售。他們寧願將房產長期空置或轉為低效租賃，也不願在不確定的稅務環境下賤賣。這將導致精華區中古豪宅的供給鎖死，進一步壓抑市場的流動性。
💡延伸閱讀＞＞＞土地增值稅全攻略：制度、計算公式房產交易的 3 大節稅秘訣！
專業避險與資產優化規劃
應對 2025 年的雙重課稅壓力，高資產客戶需要一套防禦性與攻擊性兼具的資產優化戰略。
如何用「增置成本」與「費用列舉」來規避 20%設算？
規避舊制豪宅被強制設算20% 的唯一途徑，是讓稅基回歸實價課稅，即提供完整的成本證明。
- 全面整理憑證： 立即動員會計師與秘書，將房產持有期間所有必要的增置成本與費用憑證匯整備查。
- 可認列成本： 契稅、印花稅、仲介費、裝潢費用、修繕費用（非耗材性質）、增建費用、代書費、驗屋費等。
- 關鍵要求： 所有憑證必須為統一發票或正式收據，且必須是資本支出（增加房屋價值或效能的支出，如結構改造、水電線路重拉），而非單純的可移動家具或電器。
💡 只有當您能提出「真實交易總價 – 可列舉成本與費用 > 設算所得」時，國稅局才會接受您的實際交易所得申報。完整且真實的成本舉證，是避免 20% 設算衝擊的終極防線。
法人與信託：資金傳承與租賃收益的優化工具
對於多筆高價房產，應跳脫個人名義持有的思維：
- 優化租賃收益： 將房產轉移至公司法人名下。雖然房地合一稅 2.0 懲罰了私法人短期交易，但若房產作為長期出租用途，其租金收入可透過列舉折舊、利息、管銷費用等進行充分抵減，最終適用最高 20% 的營利事業所得稅，遠低於個人的最高綜所稅率 45%。
- 資產隔離與傳承： 透過信託架構，將房產的所有權與受益權分離。信託能確保房產不會因個人意外或債務問題而被追討，並能按照您的意願，將收益權分年、分期、分對象傳承，有效管理遺贈稅風險，實現資產隔離與家族憲章的目標。
2025 年前完成「資產稅務壓力測試」
這場稅制變革，是國家級的「資金流向重整」。對於高資產客戶而言，時間窗口已經非常緊迫。
- 立刻盤點： 清查您名下所有「舊制取得」且「總價或單價已接近豪宅門檻」的房產清單。
- 執行模擬： 針對這些房產，進行「假出售」稅務模擬：若今日出售且無法舉證成本，將被課徵多少 20% 設算所得稅？此稅額是否侵蝕了您的預期獲利？
- 制定對策： 根據模擬結果，決定是完善成本憑證、調整持有主體（法人/信託），或是考慮在成本衝擊前適時處分。
