一、 簽字前的靈魂拷問
當您決定賣房，第一件事通常是找房仲。這時，房仲通常會拿出兩份合約，語重心長地說：「大哥/大姐，簽『專任約』比較好，我會全力幫您推……」
這時候您心裡可能會犯嘀咕：
- 「簽給一家，萬一他賣不掉我不就被綁死了？」
- 「不是越多房仲賣，曝光度越高嗎？」
這是一個典型的「廣度 vs. 深度」的選擇題。 作為房產顧問，我必須誠實告訴您：沒有絕對完美的合約，只有「最適合您當下屋況」的策略。 這篇文章將撥開話術迷霧，從利益結構分析這兩種委託的真實差異，助您做出最聰明的決策。
二、 1 分鐘搞懂一般約與專任約差在哪？
1. 一般委託
概念： 您是老大，想給幾家賣就給幾家賣，甚至自己賣也可以。
- 特色： 多人競爭，曝光管道分散。
- 自由度： ⭐⭐⭐⭐⭐ (極高)
2. 專任委託
概念： 這段期間（通常 3個月），這間房子「只」能由這家房仲賣，連屋主自己都不能私下賣，否則會有違約金。
- 特色： 專人負責，資源集中，房仲投入成本高。
- 自由度： ⭐⭐ (受限)
三、 深度解析：房仲心裡的「真心話」
為什麼房仲總是推「專任約」？這不是為了騙你，而是牽涉到「投入回報率」。
1. 一般委託：房仲的「快打旋風」
- 房仲心態： 「這案子我有 10 個競爭對手，我必須快！」
- 優點： 短期內會有大量帶看，氣勢很旺。
- 缺點（隱憂）：
- 削價競爭： 為了搶成交，A 房仲可能會說 B 房仲壞話，或是暗示買方「屋主缺錢，出低一點有機會」，導致價格守不住。
- 服務打折： 既然我不一定能成交，我就不敢花大錢打廣告、做 3D 環景，只做基本款行銷。
2. 專任委託：房仲的「精耕細作」
缺點（隱憂）： 若遇到「冷凍型房仲」（簽完約就放置不理），您會被合約綁死 3 個月無法換人。
房仲心態： 「這案子穩穩在我手上 3 個月，我敢砸錢包裝！」
優點：
價格防守： 只有一個窗口，房仲會幫您過濾芭樂價，守住價格底線。
隱私保護： 不會有一堆陌生房仲打擾，適合注重隱私的屋主。
全套行銷： 房仲願意自費請清潔、攝影師，甚至上各大付費平台廣告。
四、 決策時：我該選哪一種？
別聽房仲說，聽「屋況」說。請依照您的情況對號入座：
✅ 情況 A：選「一般委託」
- 物件類型： 標準品、蛋黃區熱門物件（如：捷運旁兩房、市區公寓）。
- 銷售策略： 這種房子不缺買方，缺的是「被看到」。讓多組房仲互相競爭，能在短時間內創造「搶購」氛圍，有助於拉高價格。
- 屋主心態： 急售、不怕麻煩、能應付多位房仲的電話轟炸。
✅ 情況 B：選「專任委託」
- 物件類型： 豪宅、特殊裝潢屋、高總價透天、或是「屋況較差需要包裝」的房子。
- 銷售策略： 這些房子需要「說故事」。專任房仲會花時間研究賣點、拍攝美照、過濾精準客戶。若給一般約，沒人願意花時間深度解說。
- 屋主心態： 住家裡不方便一直帶看、注重隱私、不想接陌生電話。
五、 防雷指南：簽約前必看的 3 大陷阱
無論選哪種，合約看清楚才是保命符。
1. 一般約的「價格混亂」陷阱
- 狀況： 給三家賣，結果 A 網開價 2000 萬，B 網開價 1980 萬，C 網寫 1950 萬。
- 後果： 買方看到最低價，您的底價直接被看光。
- 解法： 簽約時嚴格規定「統一開價」，誰亂降價就解約。
2. 專任約的「自動續約」陷阱
- 狀況： 委託期滿，房仲沒通知，合約裡藏著「若未書面反對則自動續約」條款。
- 後果： 想換人賣卻發現又被綁 3 個月。
- 解法： 簽約時劃掉自動續約條款，或設定手機行事曆，到期前一週發存證信函解約。
3. 「違約金」條款
- 狀況： 專任約期間，您剛好遇到親戚想買房，於是「自己賣」給親戚。
- 後果： 視同違約！需支付房仲 4%~6% 的服務費作為違約金。
- 解法： 若有潛在親友買家，簽約時要在合約的「保留名單」欄位註記該親友姓名，即可排除違約責任。
六、 沒有最好的合約，只有最好的策略
回歸到本質，「一般約」像是打群架，適合亂世出英雄；「專任約」像是請保鑣，適合精準打擊。
我的建議是：
- 先試水溫： 如果不確定行情，可以先簽「短期的專任約」（例如2個月），看看該房仲的行銷力道。
- 靈活轉換： 如果專任一個月沒效果，果斷轉為一般約，開放競爭。
- 看人比看約重要： 一個積極的房仲，即便是一般約也會當專任賣；一個懶惰的房仲，給他專任也只是幫你在網路上掛個看板。
