第一次買房必看的超級優惠
如果您是第一次接觸購屋貸款，以下是關於「新青安貸款」您需要知道的最簡單重點整理。
什麼是「新青安貸款」？
新青安貸款是政府為協助年滿 18 歲且名下沒有自有住宅的年輕族群購屋而推出的超級優惠房貸方案，它在利率、額度、年限和寬限期等方面，都比一般銀行房貸更具吸引力。
新青安的四大超強優勢
| 優勢項目 | 新青安條件 | 舊制比較 | 核心效益 |
|---|---|---|---|
| 超低利率 | 最低 1.775% (一段式) | 比一般房貸地板利率更低 | 大幅減輕前期的利息負擔。 |
| 最高額度 | 最高可貸 1,000 萬元 | 舊制 800 萬 | 增加購屋選擇性與資金彈性。 |
| 還款期長 | 最長可達 40 年 | 舊制 30 年 | 拉長年限，直接減少每個月的還款壓力。 |
| 寬限期久 | 最長有 5 年 寬限期 | 舊制 3 年 | 剛買房的前 5 年只需繳利息，不用還本金，資金最輕鬆。 |
新青安貸款誰可以申請？
您必須符合以下三個核心條件：
- 新申請： 必須是新核貸的客戶，且目前規定一生只能申請一次（防止濫用）。
- 年齡： 必須是年滿 18 歲的成年人（以申請日為準）。
- 無房產： 借款人本人、配偶及未成年子女名下都不能有任何自有住宅。
💡 第一次申辦提醒： 雖然條件寬鬆，但「無房產」的定義非常嚴格！不只是住宅，名下的所有建物都可能被算在內，詳情請看「款策略細節與政策脈動」的定義細節。
⚠️ 一個最重要的提醒（補貼陷阱）：
- 新青安的超級低利率（1.775%）是建立在政府與公股銀行提供合計 2 碼（0.5）的利息補貼基礎上。
- 若您長期持有此貸款，未來總利息支出可能比一般房貸還多，因此一定要為 2026年後做準備！
- 補貼只到 2026 年 7 月 31 日。
- 補貼結束後，您的貸款利率就會立刻提高（例如：一段式利率可能會從 $1.775% 跳升到約 $2.275%）。
新青安貸款哪裡可以辦理？
新青安方案由以下八家公股銀行承辦，條件和利率全國一致：
- 臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企業銀行。
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新青安貸款策略細節與政策脈動
您需要掌握的「新青安」策略細節與政策脈動，遠超於基本優惠。
關於利率的策略性評估:
新青安的1.775%利率是短期誘因，而非長期優勢。
- 利息補貼結構： 這個超低利率是建立在公股銀行減半碼 (0.125%)加上政府再補貼 $1.5 碼 (0.375%)，總共優惠2碼的基礎上。
- 後補貼風險： 補貼在 2026年7月31日結束。屆時一段式利率將跳升至未補貼的利率（約 2.275%）。
- 權威建議： 若借款人有把握在補貼結束後（約 $2027年初）轉貸到另一家銀行，取得更優的一般房貸利率（例如 $2.06%），則新青安在前期的低利率優勢才得以最大化。
寬限期與還款方式的財務規劃
新青安提供的「40年期」和「5年寬限期」是現金流管理上最大的工具。
| 還款工具 | 財務策略 | 必須警惕的風險 |
|---|---|---|
| 5 年寬限期 | 利用初期只繳利息（月付金低）的優勢，將節省下來的資金投入更高報酬率的理財或投資工具，實現財務槓桿。 | 寬限期結束的衝擊：若貸款 $1,000萬、40年期，寬限期後月付金可能從約 $1.4萬元暴增至3.4萬元以上，需提前規劃資金。 |
| 40 年年期 | 適合預期收入會穩定成長、或希望最大化現金流彈性的族群。 | 總利息支出最高：年限越長，攤還的總利息越高。若無提前清償計畫，總成本會非常可觀。 |
償還策略： 應根據收入選擇：
- 本息平均攤還： 適合收入固定、追求每月穩定月付金者。
- 本金平均攤還： 適合前期資金壓力小、希望將總利息降到最低者。
核心資格與嚴格審查機制（防堵濫用）
新青安的基本條件相對寬鬆，但在政策脈絡下，對申請次數和用途設有嚴格管制房屋出租。
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申請次數與貸款資格的嚴格限制
| 限制項目 | 政策規定 | 實務脈絡 |
|---|---|---|
| 一生限貸一次 | 僅限新貸戶（轉貸、增貸或舊青安戶不適用），且自 2024年 6月27日起，已核貸者不得再次申貸本優惠。 | 確保資源不被重複使用，落實資源分配。 |
| 購屋時間限制 | 貸款標的物須為申請日前 6個月內所購置之住宅（以建物謄本登記日期為準）。 | 避免長期持有後才轉來申請優惠。 |
| 排除繼承/贈與 | 房屋取得原因只能是買賣。透過繼承或贈與取得的房屋，不得申請新青安貸款。 |
自住切結書與違規懲處
- 自住切結書： 新貸戶必須簽署，承諾遵守居住承諾，不得將房屋轉租。
- 違規後果： 若經查核發現轉租等非自住行為，將終止利息補貼，並要求返還違規期間已撥補的補貼利息。銀行還會重新核定貸款條件（例如調降貸款成數、縮短年限、或提高利率）。
「無自有住宅」的嚴格定義細節
這是申請新青安的第二層嚴格門檻。
- 涵蓋範圍： 查核借款人本人、配偶及未成年子女名下的「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」。
- 建物的類型限制： 只要名下有任何「建物」，不論其為：
- 住宅
- 商辦、工廠
- 僅有房屋稅籍的未辦保存登記建物（無權狀）
- 都可能不符合申請資格（僅有土地則不影響）。
- 共有房屋的例外認定：
- 如果與他人共同持有房屋，只要持有的建物面積合計小於40平方公尺，仍可被視為無自有住宅。
- 例外舉證： 如果您近期已出售名下房產，但清單上仍有紀錄，需主動提供一類建物謄本等文件，向銀行證明房產已移轉，即可符合資格。
銀行法 72-2 鬆綁（最新政策脈動）
- 政策核心： 行政院決議，自 2025年9月1日起，新青安貸款撥款將排除在《銀行法》第 72 條之2不動產放款比率限制（30%上限）之外。
- 影響： 此舉旨在釋放公股銀行更多資金流動性，有利於提升首購族核貸成功率與撥款時效。
- 市場觀察： 儘管水龍頭已打開，但市場景氣和實際撥款間仍有時間差，權威應持續關注後續撥貸數據。
